세법저장소

(쟁점1)

(쟁점2)

(쟁점3)

(쟁점4)

(쟁점5)

(쟁점6)

(쟁점7)

1. 사실관계

○ 질의법인은 가축용 배합사료를 제조하여 축산농가에 판매하고 있는 사업을 영위하고 있음

○ 질의법인은 해외자원개발사업법에 따라 해외식량자원개발을 위하여 농림축산식품부 장관의 신고수리를 득하여 러시아 연해주지역에 100% 지분투자한 현지법인을 설립함

- 200×년부터 20××년까지 ×,×××,×××,×××루블을 대부투자하고, 이 중에 ’12.8.15.에 ×××,×××,×××루블은 출자전환하였으며, 미수이자 ××,×××,×××루블 중에 17,734,469루블을 대여금 전환하고, 20××.××.××. 현재 대여금과 미수이자 잔액은 ×,×××,×××루블임

* 자금대여약정서 내용 : 대여금은 러시아 현지통화 루블화, 대여기간은 10년, 이자는 연 2%

3. 관련법령

○ 법인세법 제42조 【자산·부채의 평가】

① 내국법인이 보유하는 자산과 부채의 장부가액을 증액 또는 감액(감가상각은 제외하며, 이하 이 조에서 "평가"라 한다)한 경우에는 그 평가일이 속하는 사업연도 및 그 후의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 그 자산과 부채의 장부가액은 그 평가하기 전의 가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1.「보험업법」이나 그 밖의 법률에 따른 고정자산의 평가(장부가액을 증액한 경우만 해당한다)

2. 재고자산(在庫資産) 등 대통령령으로 정하는 자산과 부채의 평가

② 제1항제2호에 따른 자산과 부채는 그 자산 및 부채별로 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가하여야 한다.

④ 제2항과 제3항에 따라 자산 및 부채를 평가한 내국법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 자산 및 부채의 평가에 관한 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑤ 제2항과 제3항에 따라 자산 및 부채를 평가함에 따라 발생하는 평가이익 및 평가손실의 처리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제61조 【대손충당금의 손금산입】

② 법 제34조제1항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액"이란 해당 사업연도종료일 현재의 제1항에 따른 외상매출금ㆍ대여금 기타 이에 준하는 채권의 장부가액의 합계액(이하 이 조에서 "채권잔액"이라 한다)의 100분의 1에 상당하는 금액과 채권잔액에 대손실적률을 곱하여 계산한 금액중 큰 금액을 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금융회사 등 중 제1호부터 제17호까지의 금융회사 등의 경우에는 금융위원회가 기획재정부장관과 협의하여 정하는 대손충당금적립기준에 따라 적립하여야 하는 금액, 채권잔액의 100분의 1에 상당하는 금액 또는 채권잔액에 대손실적률을 곱하여 계산한 금액 중 큰 금액으로 한다.

1.「은행법」에 의한 인가를 받아 설립된 은행

2.「한국산업은행법」에 의한 한국산업은행

3.「중소기업은행법」에 의한 중소기업은행

4.「한국수출입은행법」에 의한 한국수출입은행

5. 삭제 <2014.12.30>

6.「농업협동조합법」에 따른 농업협동조합중앙회(같은 법 제134조제1항제4호의 사업에 한정한다) 및 농협은행

7.「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합중앙회(같은 법 제138조제1항제3호부터 제5호까지의 사업에 한정한다)

○ 법인세법 시행령 제73조 【평가대상 자산 및 부채의 범위】

법 제42조제1항제2호에서 "재고자산(在庫資産) 등 대통령령으로 정하는 자산과 부채"란 다음 각 호의 것을 말한다.

3. 기업회계기준에 따른 화폐성 외화자산과 부채(이하 "화폐성외화자산ㆍ부채"라 한다)

○ 법인세법 시행령 제76조 【외화자산 및 부채의 평가】

② 제61조제2항제1호부터 제7호까지의 금융회사 등 외의 법인이 보유하는 화폐성외화자산ㆍ부채와 제73조제5호에 따라 화폐성외화자산ㆍ부채의 환위험을 회피하기 위하여 보유하는 통화선도등(이하 이 조에서 "환위험회피용통화선도등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법 중 관할 세무서장에게 신고한 방법에 따라 평가하여야 한다. 다만, 최초로 제2호의 방법을 신고하여 적용하기 이전 사업연도의 경우에는 제1호의 방법을 적용하여야 한다.

1. 화폐성외화자산ㆍ부채와 환위험회피용통화선도등의 계약 내용 중 외화자산 및 부채를 취득일 또는 발생일(통화선도등의 경우에는 계약체결일을 말한다) 현재의 매매기준율등으로 평가하는 방법

2. 화폐성외화자산ㆍ부채와 환위험회피용통화선도등의 계약 내용 중 외화자산 및 부채를 사업연도 종료일 현재의 매매기준율등으로 평가하는 방법

③ 법인이 제1항제2호 및 제2항에 따라 신고한 평가방법은 그 후의 사업연도에도 계속하여 적용하여야 한다. 다만, 제2항에 따라 신고한 평가방법을 적용한 사업연도를 포함하여 5개 사업연도가 지난 후에는 다른 방법으로 신고를 하여 변경된 평가방법을 적용할 수 있다.

④ 제1항 및 제2항에 따른 화폐성외화자산ㆍ부채, 통화선도등 및 환위험회피용통화선도등을 평가함에 따라 발생하는 평가한 원화금액과 원화기장액의 차익 또는 차손은 해당 사업연도의 익금 또는 손금에 이를 산입한다. 이 경우 통화선도등 및 환위험회피용통화선도등의 계약 당시 원화기장액은 계약의 내용 중 외화자산 및 부채의 가액에 계약체결일의 매매기준율등을 곱한 금액을 말한다.

⑤ 내국법인이 상환받거나 상환하는 외화채권ㆍ채무의 원화금액과 원화기장액의 차익 또는 차손은 당해 사업연도의 익금 또는 손금에 이를 산입한다. 다만, 「한국은행법」에 따른 한국은행의 외화채권ㆍ채무 중 외화로 상환받거나 상환하는 금액(이하 이 항에서 "외화금액"이라 한다)의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화금액을 매각하여 원화로 전환한 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.

⑥ 제1항제2호나목, 제2항제2호의 평가방법을 적용하려는 법인 또는 제3항 단서에 따라 평가방법을 변경하려는 법인은 최초로 제1항제2호나목, 제2항제2호의 평가방법을 적용하려는 사업연도 또는 제3항 단서에 따라 변경된 평가방법을 적용하려는 사업연도의 법 제60조에 따른 신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 화폐성외화자산등평가방법신고서를 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑦ 제1항 및 제2항에 따라 화폐성외화자산ㆍ부채, 통화선도등 및 환위험회피용통화선도등을 평가한 법인은 법 제60조의 규정에 의한 신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 외화자산등평가차손익조정명세서를 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

4. 관련사례

○ 법인세과-429, 2014.10.8.

귀 질의의 경우 아래 회신사례를 참고하시기 바랍니다.

※ 서면법규과-209 (2014.3.7.)

금융회사등 외의 법인(일반법인)이 보유하는 화폐성 외화자산・부채와 그 화폐성 외화자산・부채의 외환위험을 회피할 목적으로 보유하는 통화선도, 통화스왑 및 환변동보험(이하 "통화선도 등")의 평가로 인하여 발생하는 평가차익 또는 평가차손은 위험회피회계 적용 여부에 관계없이「법인세법 시행령」제76조에 따라 해당 사업연도의 익금 또는 손금에 산입할 수 있는 것임.

다만, 법인이 평가한 통화선도 등이 환위험회피목적에 해당되는지 여부는 계약내용 등에 따라 사실판단할 사항임.

○ 서면법규과-209, 2014.3.7.

금융회사등 외의 법인(일반법인)이 보유하는 화폐성 외화자산・부채와 그 화폐성 외화자산・부채의 외환위험을 회피할 목적으로 보유하는 통화선도, 통화스왑 및 환변동보험(이하 "통화선도등")의 평가로 인하여 발생하는 평가차익 또는 평가차손은 위험회피회계 적용 여부에 관계없이「법인세법 시행령」제76조에 따라 해당 사업연도의 익금 또는 손금에 산입할 수 있는 것임

다만, 법인이 평가한 통화선도등이 환위험회피목적에 해당되는지 여부는 계약내용 등에 따라 사실판단할 사항임

1. 질의내용

○ 정관에 퇴직급여로 지급할 금액이 정하여지지 않은 경우, ｢법인세법 시행령｣ 제44조에 따른 임원 퇴직급여의 한도액 계산 방법

2. 사실관계

○ (주)□□□(“질의법인”)는 정관에 임원에 대한 퇴직금 지급규정을 정하고 있지 않았으며, 임원이 퇴직하는 경우 질의법인은 임원에게 개별적으로 퇴직금과 퇴직위로금을 정하여 지급하고 있음

- 소속 임원 A가 2015.*월 퇴직함에 따라 퇴직금 *천만원과 퇴직공로금 *억원을 지급함

3. 관련법령

○ 법인세법 시행령 제43조【상여금 등의 손금불산입】

① 법인이 그 임원 또는 사용인에게 이익처분에 의하여 지급하는 상여금(제20조 제1항 각 호의 1에 해당하는 성과급을 제외한다)은 이를 손금에 산입하지 아니한다. 이 경우 합명회사 또는 합자회사의 노무출자사원에게 지급하는 보수는 이익처분에 의한 상여로 본다.

② 법인이 임원에게 지급하는 상여금 중 정관․주주총회․사원총회 또는 이사회의 결의에 의하여 결정된 급여지급기준에 의하여 지급하는 금액을 초과하여 지급한 경우 그 초과금액은 이를 손금에 산입하지 아니한다.

③ 법인이 지배주주 등(특수관계에 있는 자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)인 임원 또는 사용인에게 정당한 사유없이 동일직위에 있는 지배주주 등 외의 임원 또는 사용인에게 지급하는 금액을 초과하여 보수를 지급할 경우 그 초과금액은 이를 손금에 산입하지 아니한다.

④ 상근이 아닌 법인의 임원에게 지급하는 보수는 법 제52조에 해당하는 경우를 제외하고 이를 손금에 산입한다.

⑤～⑧ (생략)

○ 법인세법 시행령 제44조【퇴직급여의 손금불산입】

① 법인이 임원 또는 사용인에게 지급하는 퇴직급여(｢근로자퇴직급여보장법｣ 제2조제5호의 규정에 따른 급여를 말한다. 이하 같다)는 임원 또는 사용인이 현실적으로 퇴직(이하 이 조에서 “현실적인 퇴직”이라 한다)하는 경우에 지급하는 것에 한하여 이를 손금에 산입한다.

②～③ (생략)

④ 법인이 임원에게 지급한 퇴직급여 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 초과하는 금액은 손금에 산입하지 아니한다.

1. 정관에 퇴직급여(퇴직위로금 등을 포함한다)로 지급할 금액이 정하여진 경우에는 정관에 정하여진 금액

2. 제1호 외의 경우에는 그 임원이 퇴직하는 날부터 소급하여 1년 동안 해당 임원에게 지급한 총급여액[｢소득세법｣ 제20조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 금액(같은 법 제12조에 따라 비과세소득은 제외한다)으로 하되, 제43조에 따라 손금에 산입하지 아니한 금액은 제외한다]의 10분의 1에 상당하는 금액에 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 계산한 근속연수를 곱한 금액. 이 경우 해당 임원이 사용인에서 임원으로 된 때에 퇴직금을 지급하지 아니한 경우에는 사용인으로 근무한 기간을 근속연수에 합산할 수 있다.

⑤ 제4항 제1호는 정관에 임원의 퇴직급여를 계산할 수 있는 기준이 기재된 경우를 포함하며, 정관에서 위임된 퇴직급여지급규정이 따로 있는 경우에는 해당 규정에 의한 금액에 의한다.

⑥ (생략)

○ 소득세법 제20조【근로소득】

① 근로소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 근로를 제공함으로써 받는 봉급․급료․보수․세비․임금․상여․수당과 이와 유사한 성질의 급여

2. 법인의 주주총회․사원총회 또는 이에 준하는 의결기관의 결의에 따라 상여로 받는 소득

3. ｢법인세법｣에 따라 상여로 처분된 금액

4. 퇴직함으로써 받는 소득으로서 퇴직소득에 속하지 아니하는 소득

② 근로소득금액은 제1항 각 호의 소득의 금액의 합계액(비과세소득의 금액은 제외하며, 이하 “총급여액”이라 한다)에서 제47조 따른 근로소득공제를 적용한 금액으로 한다.

③ 근로소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제38조【근로소득의 범위】

① 법 제20조에 따른 근로소득에는 다음 각 호의 소득이 포함되는 것으로 한다.

13. ｢법인세법 시행령｣ 제44조제4항에 따라 손금에 산입되지 아니하고 지급받는 퇴직급여

○ 소득세법 시행령 제38조【근로소득의 범위】(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정되기 전의 것)

① 법 제20조에 따른 근로소득에는 다음 각 호의 소득이 포함되는 것으로 한다.

13. 퇴직으로 인하여 받는 소득으로서 퇴직소득에 속하지 아니하는 퇴직위로금․퇴직공로금 기타 이와 유사한 성질의 급여

○ 소득세법 제22조【퇴직소득】

① 퇴직소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 공적연금 관련법에 따라 받는 일시금

2. 사용자 부담금을 기초로 하여 현실적인 퇴직을 원인으로 지급받는 소득

3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득

○ 소득세법 제22조【퇴직소득】(2013.1.1. 법률 제11611호로 개정되기 전의 것)

① 퇴직소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 퇴직함으로써 받는 소득 중 일시금

2. 각종 공무원 및 사립학교 교직원에게 지급되는 명예퇴직수당

3. 퇴직함으로써 받는 대통령령으로 정하는 퇴직보험금 중 일시금

4. ｢국민연금법｣에 따라 받는 반환일시금 또는 사망일시금

5. ｢공무원연금법｣, ｢군인연금법｣, ｢사립학교교직원연금법｣ 또는 ｢별정우체국법｣에 따라 받는 일시금

6. 그 밖에 제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 대통령령으로 정하는 일시금

○ 소득세법 시행령 제42조의2【퇴직소득의 범위】

①～③ (생략)

④ 법 제22조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 소득”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

1. 법 제22조제1항제1호의 소득을 지급하는 자가 퇴직소득의 일부 또는 전부를 지연하여 지급하면서 지연지급에 대한 이자를 함께 지급하는 경우 해당 이자

2. ｢과학기술인공제회법｣ 제16조제1항제3호에 따라 지급받는 과학기술발전장려금

3. ｢건설근로자의 고용개선 등에 관한 법률｣ 제14조에 따라 지급받는 퇴직공제금

⑤～⑥ (생략)

○ 소득세법 시행령 제42조의2【퇴직소득의 범위】(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정되기 전의 것)

① 법 제22조제1항제6호에서 “대통령령으로 정하는 일시금”이란 다음 각 호에 따른 금액을 말한다.

1. 삭제 (2000.12.29.)

2. 삭제 (2000.12.29.)

3. 삭제 (2000.12.29.)

4. 불특정다수의 퇴직자에게 적용되는 퇴직급여지급규정․취업규칙 또는 노사합의에 의하여 지급 받는 퇴직수당․퇴직위로금 기타 이와 유사한 성질의 급여

5. 퇴직급여지급규정․취업규칙의 개정 등으로 퇴직금지급제도가 변경됨에 따라 ｢근로자퇴직급여 보장법｣ 제8조제2항의 규정에 의하여 퇴직금정산액을 지급하면서 퇴직금지급제도 변경에 따른 손실보상을 위하여 지급되는 금액

6. ｢근로자퇴직급여 보장법｣에 따라 지급받는 일시금으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당되는 금액

가. 퇴직연금제도에서 지급받는 일시금

나. 삭제 (2012.7.24)

다. 확정기여형퇴직연금제도 및 개인형퇴직연금제도에서 중도인출되는 금액

라. 연금을 수급하던 자가 연금계약의 중도해지 등으로 지급받는 일시금

7. ｢과학기술인공제회법｣ 제16조제1항제1호에 따른 퇴직연금급여로서 일시금으로 지급받는 금액 또는 같은 항 제3호에 따른 과학기술발전장려금으로서 일시금으로 지급받는 금액

②～⑥ (생략)

1. 질의내용

○ 법인세법 시행령 제20조제1항제3호 나목의 주식매수선택권 행사에 따른 성과급 손금산입 시 결산일과 행사일의 세무조정방법

2. 사실관계

○ 2015년 질의법인은 신주발행교부형 주식매수선택권을 직원에게 부여

- 이는 법인세법 시행규칙 제10조의4에서 정한 일정요건을 갖춘 주식매수선택권에 해당

○ [회계처리] 기업회계기준에 따르면 주식결제형 주식기준보상거래는 주식기준보상에 대한 보상원가를 부여하는 시점의 공정가치로 측정하여 용역제공기간에 걸쳐 안분하여 인식하고, 행사일에 주식을 교부

<×1년 결산> 주식보상비용 200 주식선택권(자본조정) 200

<×2년 결산> 주식보상비용 200 주식선택권(자본조정) 200

<×3년 행사> 현금 100 자본금 100

주식선택권 400 주식발행초과금 400

3. 관련 법령

○ 법인세법 제20조【자본거래 등으로 인한 손비의 손금불산입】

다음 각 호의 손비는 내국법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.

1. 잉여금의 처분을 손비로 계상[결산을 확정할 때 손비로 계상하는 것을 말한다. 이하 같다]한 금액. 다만, 대통령령으로 정하는 성과급은 제외한다.

2. 삭제 <2011.12.31>

3. 주식할인발행차금

○ 법인세법 시행령 제20조【성과급 등의 범위】

① 법 제20조제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 성과급"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2014.9.26>

3. 기획재정부령으로 정하는 주식매수선택권등(해당 법인의 발행주식총수의 100분의 10의 범위에서 부여하거나 지급한 경우만 해당한다)을 부여받거나 지급받은 자에 대한 다음 각 목의 금액

가. 주식매수선택권을 부여받은 경우 약정된 주식매수시기에 약정된 주식의 매수가액과 시가의 차액을 금전 또는 해당 법인의 주식으로 지급하는 경우 해당 금액

나. 주식매수선택권을 부여받은 경우 약정된 주식매수시기에 주식매수선택권 행사에 따라 주식을 시가보다 낮게 발행하는 경우 그 주식의 실제 매수가액과 시가의 차액 (14.9.26. 신설)

다. 주식기준보상으로 금전을 지급하는 경우 해당 금액

④ 제1항의 규정에 의한 성과급의 손금산입은 그 잉여금처분금액을 당해 사업연도의 세무조정계산서에 계상하고 이를 법인세 과세표준신고서에 손금으로 산입하는 방법에 의한다. <신설 1999.12.31>

○ 법인세법 시행규칙 제10조의4【주식매수선택권등의 범위】

영 제20조제1항제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 주식매수선택권등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. ｢중소기업창업 지원법｣에 따른 창업자, ｢기술신용보증기금법｣에 따른 신기술사업자 및 주권상장법인이 부여하거나 지급한 주식매수선택권등(주식매수선택권은 ｢상법｣ 제340조의2에 따라 부여한 경우만 해당한다)

2. ｢벤처기업육성에 관한 특별조치법｣ 제2조제1항에 따른 벤처기업이 부여하거나 지급한 주식매수선택권등(주식매수선택권은 같은 법 제16조의3에 따라 부여한 경우만 해당한다)

○ 일반기업회계기준 제19장 주식기준보상

19.2 이 장은 모든 주식기준보상거래에 적용한다. 주식기준보상거래는 기업이 재화나 용역을 제공받는 대가로 기업의 지분상품(주식 또는 주식선택권 등)을 부여하거나 기업의 지분상품의 가치에 기초하여 현금이나 기타자산으로 결제하는 거래를 말한다. (이하 생략)

19.9 주식결제형 주식기준보상거래의 경우에 제공받는 재화나 용역이 공정가치를 측정하여 그 금액을 보상원가와 자본(자본조정)으로 회계처리한다. 그러나 제공받는 재화나 용역의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없다면 부여한 지분상품의 공정가치에 기초하여 재화나 용역의 공정가치를 간접 측정하고 그 금액을 보상원가와 자본(자본조정)으로 회계처리한다.

X1년 손금불산입 기타 

X2년 손금불산입 기타

X3년 요건을 따져 손금산입 기타

(원천징수도 해야하나....?)

기획재정부재산 -735(2019.10.30)

[ 회 신 ]

【질의】주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
(제1안) 거주요건을 적용함
(제2안) 거주요건을 적용하지 않음
【회신】제2안이 타당함.

<사례1> A주택분양권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도
- 2015.05. 서울시 성동구 소재 A주택분양권 취득
- 2015.11. 서울시 성동구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급
<사례2> A승계조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도
- 2015.07.06. 부산시 연제구 소재 A조합원입주권 승계 취득
- 2016.09.23. 부산시 해운대구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급
<사례3> A원조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도
- 2005.03.11. 협의분할에 의한 상속으로 광주광역시 소재 A주택 취득
- 2015.10.05. A주택 관리처분계획인가로 A조합원입주권 취득
- 2017.04.17. 서울시 서초구 소재 B분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급
- 2017.07.31. 서울시 마포구 소재 C분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

기획재정부재산 -35(2020.01.14)

[제목] 신탁방식의 재건축사업에 있어 양도소득세 과세방법
[요약]

「도시 및 주거환경정비법」에 따라 신탁업자가 재개발·재건축사업의 사업시행자로 지정되어 토지등소유자와 신탁계약을 체결하고 정비사업을 시행하는 경우 양도소득세 과세방법

· 질의

「도시 및 주거환경정비법」에 따라 신탁업자가 재개발·재건축사업의 사업시행자로 지정되어 토지등소유자와 신탁계약을 체결하고 정비사업을 시행하는 경우 양도소득세 과세방법

【쟁점1】토지등소유자가 신탁업자에게 부동산 신탁 시 양도소득세 과세여부

(제1안) 양도소득세 과세됨

(제2안) 양도소득세 과세되지 않음

【쟁점2】토지등소유자가 신탁업자로부터 지급받는 청산금의 양도소득세 과세여부

(제1안) 양도소득세 과세됨

(제2안) 양도소득세 과세되지 않음

【쟁점3】청산금이 양도소득세 과세대상(쟁점2:제1안)인 경우 청산금의 양도시기

(제1안) 소유권이전 고시일의 다음날

(제2안) 대금청산일

【쟁점4】토지등소유자가 입주권 또는 신축주택을 양도하는 경우 정비사업에서 발생한 사업소득세를 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부

(제1안) 필요경비로 인정됨

(제2안) 필요경비로 인정되지 않음

【쟁점5】토지등소유자가 정비사업으로 취득한 입주권이 소득법§89②에 따른 조합원입주권에 해당하는지 여부

(제1안) 조합원입주권에 해당함

(제2안) 조합원입주권에 해당하지 않음

【쟁점6】토지등소유자가 입주권 또는 신축주택을 양도하는 경우 조합원입주권 양도차익 계산규정(소득령§166) 적용 여부

(제1안) 「소득세법 시행령」 제166조를 적용함

(제2안) 「소득세법 시행령」 제166조를 적용하지 않음


· 회신

귀 질의 중 쟁점1·4의 경우 각각 제2안이 타당하고, 쟁점2·3·5·6의 경우 각각 제1안이 타당합니다. 끝.

【주문】

○○○이 2019.9.9. 청구인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

【이유】

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.1.22. ○○○(이하 “쟁점주택“이라 한다)를 청구인의 부모인 ○○○ 외 1명으로부터 유상거래를 원인으로 취득한 후 거래가액 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」(2016.12.27. 법률 제14475호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호의 세율(1천분의 10)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 부모로부터 취득하면서 같은 날 쟁점주택의 전 소유자인 ○○○(이하 “임차인”이라 한다)와 임대보증금 OOO원(이하 “쟁점임대보증금”이라 한다), 월 임차료 OOO원으로 하는 부동산임대차계약을 체결한 사실을 확인하고, 쟁점임대보증금에 상당하는 부분을 증여받은 것으로 보아 2019.9.9. 청구인에게 OOO원에 「지방세법」 제11조 제1항 제2호의 세율(1천분의 35)을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 회사원, 기간제 교사 등 10여년 이상 경제활동을 하고 있고 이자, 임대 등으로 얻어진 수입을 예ㆍ적금 OOO원, OOO아파트 구입대금 OOO원, 현재 거주하는 아파트 전세금 OOO원을 보유하고 있다.

쟁점주택 매도자인 청구인의 아버지에게 OOO원을 증여받아 쟁점주택을 취득할 만한 자금능력이 있고 쟁점주택의 임대차계약에 따라 부모님이 실제 거주하고 월 임차료를 매월 지급받았으며, 2019.6.3. 기존 소유하던 주택○○○을 매도(매도액 OOO원)하였고, 기타 저축액 등을 합하면 언제든 임대보증금을 반환할 준비가 되어 있는바, 쟁점주택 중 쟁점임대보증금에 해당하는 부분을 무상승계 취득한 것으로 보아 취득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「지방세법」 제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하면서 그 제4호에 해당부동산의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우라고 규정하면서, 그 가목에 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우라고 규정하고 있다.

행정안전부 유권해석(지방세운영과-279 2017.8.30.)에서도 “직계존속으로부터 주택을 매수하면서 당사자인 직계존속과 전세계약을 체결하여 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급한 경우 전세계약은 해당 주택을 취득하여 소유권자가 된 이후라야 소유자의 지위에서 비로소 전세를 설정할 수 있는 상황이므로 전세보증금에 해당하는 금액은 유상거래로 볼 수 없다”고 해석하고 있다.

따라서, 쟁점주택의 임대차계약서 상의 쟁점임대보증금은 해당 부동산에 담보된 매도자인 아버지 ○○○의 기존 채무가 아니라 청구인이 쟁점주택을 취득한 후 아버지 ○○○와 신규 임대차계약을 체결하면서 발생한 새로운 채무에 해당되고, 거래당사자 간에 쟁점임대보증금을 지급한 사실도 없으며, 임차인은 처분청으로부터 쟁점주택의 임대차계약에 따른 확정일자를 받거나 전세권 등기 등을 하지 아니한 점 등을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점임대보증금에 해당하는 부분을 증여받아 취득한 것으로 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 직계존속의 쟁점주택을 취득하고 매매대금의 일부를 임대보증금으로 대체한 경우 임대보증금 상당액을 증여로 취득한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법률

지방세법(2017.12.26. 법률 제15292호로 개정된 것)

제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우

3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 제1호 외의 무상취득 : 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28으로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}되고, 건축물의 용도가 주거용{「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집, 「아동복지법」 제52조제1항제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정ㆍ지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및 「노인복지법」 제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외하되, 「노인복지법」(법률 제13102호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른 분양형 노인복지주택은 포함한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다.

제20조(신고 및 납부) ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.

제21조(부족세액의 추징 및 가산세) ① 취득세 납세의무자가 제20조에 따른 신고 또는 납부의무를 다하지 아니하면 제10조부터 제15조까지의 규정에 따라 산출한 세액(이하 이 장에서 “산출세액”이라 한다) 또는 그 부족세액에 「지방세기본법」제53조부터 제55조까지의 규정에 따라 산출한 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 청구인은 2018.1.22. 쟁점주택을 청구인의 부모인 ○○○ 외 1명으로부터 유상거래를 원인으로 취득한 후 거래가액 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제11조 제1항 제8호의 세율(1천분의 10)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

(나) 가족관계등록부 등에 의하면, 쟁점주택의 매도자 및 임차인은 청구인의 부모로 확인되고 있고, 임대차계약서에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 2020.1.21.(24개월)까지 보증금 OOO원, 월 임차료 OOO원으로 계약하고, 월 임차료는 매달 22일 청구인의 계좌로 입금하기로 계약한 것으로 나타난다.

(다) 청구인의 금융거래 내역을 보면, 2018.1.22. 청구인의 계좌에 임차인으로부터 쟁점주택의 월 임차료 OOO원이 입금되었고, 매월 정기적으로 입금된 것으로 나타난다.

(라) 청구인이 제출한 자료에 의하면, 청구인은 2015년부터 2017년까지의 소득금액은 OOO원으로 나타나며, 2017.1.17. 아버지로부터 현금 OOO원을 증여받아 증여세를 신고ㆍ납부한 것으로 나타난다.

(마) 쟁점주택의 매매계약서에 따른 매매금액 OOO원 중 OOO원은 2018.1.22. 청구인의 계좌에서 매도자의 계좌로 지급되었고, 나머지 OOO원에 대해서는 같은 날 매도자인 아버지 ○○○와 쟁점주택에 대하여 임대차계약을 체결하면서 임대보증금으로 전환하였으나, 임차인은 처분청으로부터 쟁점주택의 임대차계약에 따른 확정일자를 받거나 전세권설정 등기를 하지 않은 것으로 나타난다.

(바) 처분청은 금융거래 내역으로 증빙이 확인되는 매매대금 OOO원을 제외한 쟁점임대보증금에 해당하는 부분을 증여로 취득한 것으로 보아 2019.9.9. 청구인에게 취득세 등 OOO원을 부과ㆍ고지하였다.

(사) 청구인은 처분청의 답변에 대하여 아래와 같이 주장하였다.

청구인은 부모님 소유의 쟁점주택을 구매하는 과정에서 편법 증여를 통한 매입의사가 전혀 없었고 단지 쟁점임대보증금을 편의상 상계한 것이며, 청구인이 소유한 ○○○와 거주하고 있는 아파트 전세금 및 예금을 포함하여 매매대금을 지급하는데 충분하였고, 계약 만기때 쟁점임대보증금 지급을 위하여 청구인 소유의 ○○○를 조기 매각하여 정기예금하고 적금 등을 만기 입출금하여 상환에 차질없이 준비하였으며, 청구인의 OOO 예탁금 잔액은 2019.11.14. 현재 OOO원, OOO원 합계 OOO원으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.

처분청은 쟁점임대보증금을 지급한 사실이 없으므로 쟁점주택 중 쟁점임대보증금에 해당하는 부분은 유상거래가 아닌 증여로 취득한 것으로 보아야 한다는 의견이나, 일반적으로 부동산을 취득하면서 매도자가 입주하기로 하는 임대차계약을 함께 체결하는 것은 사적계약 자유의 원칙상 인정할 수 있는 거래의 형태이므로 청구인이 매매대금 지급의무를 쟁점임대보증금과 상계하는 방식으로 이행한 것을 현금으로 매매대금을 지급한 것과 달리 보기 어려운 점, 청구인과 매도인이 직계존비속이라 하더라도 「지방세법」 제7조 제11항 제4호 가목에서 “그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우”에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 청구인의 2015년부터 2017년까지의 소득이 총 OOO원이며, 심리일 현재 금융기관 예탁금 잔액이 OOO원 가량으로 나타나는 점, 청구인은 임대차계약에 따라 매월 OOO원의 월 임대료를 청구인의 계좌로 송금받고 있는 점 등에 비추어 청구인은 쟁점주택의 매매대금 OOO원 중 OOO원은 현금으로, 나머지 OOO원은 쟁점임대보증금과 상계하는 방법으로 지급하여 쟁점주택을 유상으로 취득한 것으로 보는 것이 타당하다 하겠다.

따라서, 청구인이 쟁점임대보증금에 해당하는 부분을 증여받아 취득한 것으로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제6항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

조심2019지3529, 2020.01.07

【질의】

(사실관계)

o 1994.03.03. 甲은 ‘서울 양천 목동’ 소재 A아파트 취득

o 2014.11.10.甲과 배우자 乙은 ‘경기 평택 비전동’ 소재 B아파트를 공동명의로 취득함.

o 2016.03.03. 甲은 A아파트를「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 평택시청 및 세무서에 임대사업자 등록함.

o 2017.03.31.「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 임대의무기간 위반에 따른 임대사업등록 말소 처리 및 사업자등록 폐업 신고

(질의내용)

o A아파트를 임대의무기간 위반으로 임대사업등록 말소처리 후 B아파트를 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 및 A아파트를 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정 적용 여부

【회신】

1.「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 제2호 가목의 장기임대주택 요건을 모두 갖춘 주택과 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 모두 갖춘 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도할 경우 같은 영 제154조 제1항에 따른 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있는 것임.

2. 또한 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(“종전의 주택”)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보는 것임.

【관련 법령】

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1.- 2. 생략

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

② 삭제 <2017.2.3>

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

<20> 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

○ 소득세법시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조제4항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면

나. 수도권중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모에 해당하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다.

라. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택[미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것

2) 5년 이상 임대하는 것일 것

3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것

5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 "미분양매입임대주택"이라 한다)이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에 있는 경우에 한정한다)}

3. 「조세특례제한법」 제97조ㆍ제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 "감면대상장기임대주택"이라 한다)

4. 종업원(사용자의 「국세기본법 시행령」 제1조의2제1항에 따른 특수관계인을 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 "의무무상기간"이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 "장기사원용주택"이라 한다)

5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의3의 규정의 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택

6. 제155조제6항제1호의 규정에 해당하는 문화재주택

7. 제155조제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)

8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

8의2. 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 "의무사용기간"이라 한다) 가정어린이집으로 사용하고, 가정어린이집으로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택(이하 이 조에서 "장기가정어린이집"이라 한다)

9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택

10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)

② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다.

1. 다가구주택 : 제155조제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용하되, 제1항제9호 및 제167조의4제3항제3호에 따른 소형주택의 경우에는 거주자가 선택하지 아니하는 경우에도 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.

③ 제1항제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2005.2.19>

④ 1세대가 제1항제2호 내지 제4호 또는 제8호의2의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기가정어린이집(이하 이 조에서 "장기임대주택등"이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 "의무임대기간등"이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택ㆍ사원용주택 또는 가정어린이집(이하 이 조에서 "임대주택등"이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택등으로 보아 제1항제10호의 규정을 적용한다. <개정 2005.12.31, 2011.12.8>

⑤ 제4항을 적용받은 1세대가 장기임대주택등의 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항제2호 각 목 및 같은 항 제3호에 따른 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 의무임대기간 등 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다. <개정 2012.2.2, 2013.2.15>

1. 납부할 양도소득세 계산식 일반주택 양도 당시 해당 임대주택 등을 제1항제2호부터 제4호까지 및 제8호의2에 따른 장기임대주택등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조에 따른 세율에 따라 납부하였을 세액 - 일반주택 양도 당시 제4항을 적용받아 법 제104조에 따른 세율에 따라 납부한 세액

2. 의무임대기간 등 산정특례

가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 의무임대기간 등의 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택 등을 계속 임대ㆍ사용하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다.

나. 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니한다.

⑥ 제1항 내지 제5항의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 그 결정방법에 대하여는 제154조제9항의 규정을 준용한다.

⑦ 제1항제2호ㆍ제3호ㆍ제8호의2 및 제4항의 규정을 적용받고자 하는 자는 당해 임대주택등 또는 일반주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 기획재정부령이 정하는 신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2005.2.19, 2005.12.31, 2008.2.29, 2011.12.8, 2015.12.28>

1. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제4항의 규정에 의한 임대사업자등록증 또는 「영유아보육법」 제13조의 규정에 따른 어린이집 인가의 인가증

2. 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증사본

4. 삭제 <2006.6.12>

5. 그 밖의 기획재정부령이 정하는 서류

⑧ 제7항에 따른 신청서를 제출받은 경우에 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택등에 대한 등기부 등본 또는 토지ㆍ건축물대장 등본을 확인하여야 한다.

⑨ 제1항에도 불구하고 1주택 이상을 보유하는 자가 1주택 이상을 보유하는 자와 혼인함으로써 혼인한 날 현재 제1항에 따른 1세대3주택 이상에 해당하는 주택을 보유하게 된 경우로서 그 혼인한 날부터 5년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 양도자의 배우자가 보유한 주택 수(제1항에 따른 주택 수를 말한다)를 차감하여 해당 1세대가 보유한 주택 수를 계산한다. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택을 취득한 경우 해당 주택의 취득일 이후 양도하는 주택에 대해서는 이를 적용하지 아니한다. <신설 2012.2.2>

【관련 사례】

○ 서면부동산-5665, 2016.12.30.

장기임대주택을 소유한 상태에서 2년 이상 거주한 거주주택 양도시 비과세를 적용하고, 장기임대주택의 의무임대기간을 충족하기 전에 거주주택을 양도할 때에도 비과세를 적용할 수 있는 것이나, 비과세를 받은 후 의무임대기간을 충족하지 못하게 될 때에는 비과세 받은 양도세를 신고ㆍ납부하는 것임

○ 상속증여-445, 2013.08.01.

귀 질의의 경우「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 장기임대주택과 같은 영 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 갖춘 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도할 경우 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있는 것임.(기존해석사례 부동산거래관리과-46, 2012.01.19.)

○ 서면부동산-204, 2015.03.13.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(“종전의 주택”)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항을 적용하는 것임.