세법저장소

주 문

이 건 심사청구는 기각한다.

이 유

1. 사실관계 및 처분내용

가. 청구인은 2006.12.8. 서울 ○○구 ○○동 1-3, 3-6 소재 2층 단독주택(건물 312.56㎡, 대지 533㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 3,098백만원에 취득하여 거주하다가 2017.4.10. 5,500백만원에 양도하고, 취득당시 인테리어공사비 321백만원(이하 “쟁점공사비”라 한다)을 자본적지출액으로 필요경비 공제하여 1세대 1주택인 고가주택에 대한 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2017.10.10.부터 2017.10.29.까지 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점공사비 중 수익적지출에 해당하는 173백만원과 금융증빙은 있으나 실제 공사여부가 불분명한 조경공사비 13백만원, 합계 186백만원을 필요경비에 제외하고, 2018.2.1. 청구인에게 2017년 과세연도 양도소득세 13,677,720원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 과세전적부심사청구를 거쳐 2018.5.4. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가. 노후주택 인테리어공사는 주택의 이용편의, 개량, 현실적 가치의 증가를 위한 수선비이므로 전액 필요경비로 인정해야 한다.

○ 청구인이 33년이 지난 노후주택을 취득하여 공사비 321백만원을 들여서 대대적인 수리를 한 것은 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등에 해당하는 자본적 지출로 보아야 한다.

나. 쟁점공사비 321백만원에 포함된 조경공사비 13백만원은 최종권에 입금된 것으로 확인되므로 필요경비로 인정해야 한다.

3. 처분청 의견

가. 쟁점공사비 중 자본적지출에 해당하는 132백만원을 제외한 173백만원은 수익적지출에 해당되므로 필요경비에서 제외하여야 한다.

○ 청구인이 제출한 공사 세부내역 중 가설공사 및 외부마감공사, 시스템창호공사 등 132백만원은 자본적지출로 필요경비 공제대상이나,

- 현관·거실·침실·주방·욕실 등 공사비는 쟁점주택의 용도변경·개량 등을 위하여 지출한 비용이라기보다는 주택 본래의 기능유지를 목적으로 거주편의를 위하여 지출한 수익적지출로 보아야 한다.

나. 조경공사비 13백만원은 공사대금 입금은 확인되나 실제 공사여부를 확인할 수 있는 증빙서류가 없으므로 필요경비에서 제외하여야 한다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

노후주택 수선비 전액을 자본적지출에 해당하는 필요경비로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

3) 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의의제】

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

③ 사업자가 각 과세기간에 지출한 수선비가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 당해수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 제2항에 따른 자본적 지출에 포함되지 아니하는 것으로 한다.

1. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 300만원미만인 경우

3. 3년 미만의 주기적인 수선을 위하여 지출하는 비용의 경우

다. 사실관계

1) 청구인이 제출한 부동산매매계약서 및 등기부등본에 의하면 2006.12.8. 서울 ○○구 ○○동 1-3, 3-6 소재 2층 단독주택(건물 312.56㎡, 토지 533㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 3,098백만원에 취득하여 거주하다가 2017.4.10. 5,500백만원에 양도하였음이 확인된다.

2) 청구인은 2017.6.30. 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 아래와 같이 양도소득세를 신고·납부하였다. (분납: 2017.8.28)

- 취득가액(3,098백만원): 매입가액 3,000백만원+취·등록세 81백만원+법무사비용 5백만원+중개수수료 12백만원

- 필요경비(375백만원): 자본적비출액(321백만원)+양도비용(54백만원)

3) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서에 의하면 양도소득세 필요경비 중 자본적지출액의 신고 적정여부 확인을 위해 조사를 실시한 것으로 확인되고, 주요 조사적출 내용은 다음과 같다.

가) 쟁점주택의 양도소득세 조사와 관련하여 취득가액 3,098백만원과 양도가액 5,500백만원에 대해서는 부동산매매계약서 및 금융증빙에 의해 적정한 것으로 확인되고 청구인과 조사청 사이에 다툼이 없다.

나) 처분청의 조사종결보고서의 주요내용은 다음과 같다.

4) 청구인은 쟁점공사비와 관련된 증빙자료로 인테리어공사 및 조경공사 견적서와 공사대금 타행송금 확인증을 제출하였다.

가) 청구인이 제출한 견적서에 의하면 공사내역은 다음과 같이 구분된다.

(원)

나) 인테리어공사 견적서 총괄표는 다음과 같다.

다) 청구인은 제출한 세부공사내역이 포함된 견적서에 의하면 각 공사별 공사비 산출근거가 확인되며, 그 중 인테리어공사 270백만원의 세부내역은 다음과 같다.

라) 청구인이 쟁점공사비 지급 증빙자료로 제출한 타행송금 확인증에 의하면, ○○투자증권 계좌 에서 각각 지급되었음이 확인되며 송금내역은 다음과 같다.

(원)

5) 법령 및 예규·판례로 본 주택 등 건물의 자본적지출과 수익적지출 구분

6) 처분청의 조사종결보고서 상 쟁점공사비 중 필요경비 부인내역

7) 청구인이 2017.12.1. 제기한 과세전적부심사청구 결정내용은 다음과 같다.

8) 청구인의 세부주장 등

가) 33년 노후주택 인테리어공사는 주택의 이용편의, 개량, 현실적 가치의 증가를 위한 수선비이므로 전액 필요경비로 인정해야 한다.

- 소득세법시행령 제67조 제2항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등의 것으로 청구인이 노후주택 취득 후 대대적인 수리를 한 것은 신축 후 33년이 지난 주택에서 거주하기 위하여 지출한 불가피한 비용라고 할 수 있다.

- 따라서 청구인은 취득한 노후주택의 이용편의, 개량, 현실적 가치의 증가를 위한 인테리어공사(리모델링)를 하였음이 명백하므로 쟁점주택 수선을 위하여 지출한 공사비 321백만원 전액을 필요경비로 인정하여야 한다.

나) 쟁점공사비 321백만원에 포함된 조경공사비 13백만원은 최종권에 입금된 것으로 확인되므로 필요경비로 인정해야 한다.

- 청구인은 노후주택 수리(리모델링공사)를 주택 내·외부 인테리어공사와 조경공사를 별도로 견적을 받아 공사를 하였으며, 조경공사는 김○○(○○조경 대표)과 최○○(상호 확인불가)에 맡겼고 조경공사 공사대금은 은행계좌로 송금한 것이 확인되므로 필요경비로 인정하여야 한다.

9) 처분청의 세부주장 등

가) 쟁점공사비 중 자본적지출에 해당하는 132백만원을 제외한 173백만원은 수익적지출에 해당되므로 필요경비에서 제외하여야 한다.

- 청구인이 제출한 공사 세부내역 중 가설공사 및 외부마감공사, 시스템창호공사 등 132백만원은 소득세법시행령 제163조 제3항 제3호에서 규정하는 “양도 자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용”에 해당하는 자본적지출액으로 보아 필요경비로 인정하였으나,

- 노후주택의 내부수리와 관련하여 발생한 일괄비용은 자산의 가치를 증대시키는 반영구적인 자본적 지출과 일시적인 수선효과만을 가져오는 수익적 지출로 나눌 수 있는바,

청구인이 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하는 쟁점공사비 중 현관·거실·침실·주방·욕실 등 공사비는 쟁점주택의 용도변경·개량 등을 위하여 지출한 비용이라기보다는 주택 본래의 기능유지를 목적으로 거주편의를 위하여 지출한 수익적지출로 보아야 한다.

- 또한 실내 인테리어공사에 해당하는 천정몰딩·바닥공사·벽체공사·도배· 싱크대 및 주방가구 교체·화장실 타일 및 변기교체공시 비용 등은 쟁점주택의 정상적인 수선 및 본래의 기능유지를 위한 경미한 개량 또는 순수 인테리어공사 비용에 해당하며, 위생기구·조명·가구 교체비용 등은 인테리어공사 비용이 아닌 비품 설치 및 교체비로 수익적지출에 해당한다 할 것이다.

나) 조경공사비 13백만원은 공사대금 입금은 확인되나 실제 공사여부를 확인할 수 있는 증빙서류가 없으므로 필요경비에서 제외하여야 한다.

- 필요경비로 인정하는 자본적지출액은 실제 소요된 경비로 그 지출에 관한 세금계산서 등 적격증빙 서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에 필요경비로 인정될 수 있는바, 쟁점공사비 중 조경공사비 13백만원은 최○○에게 입금한 사실은 확인되나 견적서 및 공사내용을 확인할 수 있는 적격증빙 서류가 없으므로 필요경비로 인정할 수 없다.

라. 판단

이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 33년 노후주택 인테리어공사는 주택의 이용편의, 개량, 현실적 가치의 증가를 위한 수선비이므로 전액 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나,

노후주택의 내부수리와 관련하여 발생한 일괄비용은 자산의 가치를 증대시키는 반영구적인 자본적 지출과 일시적인 수선효과만을 가져오는 수익적 지출로 나눌 수 있는바,

쟁점공사비 중 현관·거실·침실·주방·욕실 등 공사비는 쟁점주택의 용도변경·개량 등을 위하여 지출한 비용이라기보다는 주택 본래의 기능유지를 목적으로 거주편의를 위하여 지출한 수익적 지출에 해당한다고 볼 수 있는 점

또한 실내 인테리어공사에 해당하는 천정몰딩·바닥공사·벽체공사·도배·싱크대 및 주방가구 교체·화장실 타일 및 변기교체공사 비용 등은 쟁점주택의 정상적인 수선 및 본래의 기능유지를 위한 경미한 개량 또는 순수 인테리어공사 비용에 해당하며, 위생기구·조명·가구 교체비용 등은 인테리어공사 비용이 아닌 비품 설치 및 교체비로 수익적 지출에 해당한다고 볼 수 있는 점

조경공사비 13백만원은 공사대금 입금은 확인되나 실제 공사여부를 확인할 수 있는 적격증빙 서류가 없으므로 공제 가능한 필요경비로 볼 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때,

청구인이 노후주택 수선비는 주택의 이용편의, 개량, 현실적 가치의 증가를 위한 인테리어공사 비용이므로 전액을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청에서 청구인에게 쟁점공사비 중 수익적지출에 해당하는 비용과 금융증빙은 있으나 실제 공사여부가 불분명한 조경공사비를 필요경비에 제외하고, 양도소득세 결정·고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결 론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 「국세기본법」제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.