부천시는 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 속하고 있으며, 이 지역에서 법인이 건물을 취득할 때 본점의 위치와 설립 경과 시간에 따라 취득세가 중과세될 수 있습니다. 사용자께서 언급하신 상황(본점이 과밀억제권역 밖에 있어서 중과세가 적용되지 않은 경우)과 관련하여 실제로 이러한 문제로 관할 구청이나 시청과 분쟁을 겪은 사례들이 있으며, 이는 주로 "실질적 본점"과 "형식적 본점"의 판단 문제로 귀결됩니다.
과밀억제권역과 취득세 중과세 제도의 이해
부천시가 과밀억제권역에 포함되는 이유
부천시는 수도권정비계획법 제6조에 따라 지정된 과밀억제권역에 완전히 포함되어 있습니다. 과밀억제권역은 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역으로, 수도권정비계획법 시행령에 따라 서울특별시, 인천광역시, 의정부시, 구리시, 남양주시(일부), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(일부) 등이 지정되어 있습니다.
지방세법 제13조 제2항 제1호의 취득세 중과세 규정
가장 중요한 법적 근거는 지방세법 제13조 제2항 제1호입니다. 이 조항에 따르면, "대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립·설치·전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우"의 취득세는 표준세율의 300분의 1에서 중과기준세율의 200분의 1을 뺀 세율을 적용합니다. 매매를 기준으로 하면 일반 취득세율 4%에서 중과세율 8%로 2배 상향됩니다
5년 경과 요건과 시행령 제27조 제3항
지방세법 시행령 제27조 제3항은 이 중과세 규정을 더욱 구체화합니다. 핵심은 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 대도시에서 취득하는 모든 부동산(업무용·비업무용, 사업용·비사업용 구분 없음)이 중과세 대상이라는 것입니다. 예를 들어, 어떤 법인이 대도시 내에서 설립된 지 3년이 되었다면, 그 법인이 대도시 내에서 취득하는 임대용 건물, 사업용 부동산 등 거의 모든 부동산이 중과세 대상이 될 수 있습니다
실질적 본점 판정과 분쟁의 핵심
법인등기부상 본점과 실질적 본점의 구분
현재 한국의 조세 실무에서 가장 큰 분쟁 사항은 법인등기부상 본점 위치와 실질적 본점 위치가 다른 경우입니다. 대법원과 조세심판원은 일관되게 "본점은 법인등기부의 기재와 관계없이 실질적으로 본점의 역할을 수행하는 곳을 기준으로 판단하여야 한다"고 판시하고 있습니다. 즉, 형식적으로는 본점을 과밀억제권역 밖에 둔다고 해도, 실제로는 대도시에서 법인의 중추적 기능을 수행한다면 취득세 중과세의 대상이 될 수 있다는 의미입니다
실질적 본점 판정의 기준과 요소
대법원 2017. 12. 21. 선고 2017두63795 판결과 조세심판원의 수많은 사건에서 확인된 실질적 본점의 판정 기준은 다음과 같습니다
중추적 의사결정 기능: 주요한 의사결정, 이사회 개최 여부, 중요한 안건 처리 장소
인적 설비: 대표이사, 임원, 직원의 상시적 근무 여부 및 근무 규모
물적 설비: 사무실 규모, 시설 현황(팩스, 전화 등), 회의실 등의 존재
관리 행위: 재무, 회계, 인사, 기획, 경영전략 등 중요 업무 수행 장소
공과금 납부 내역: 전기료, 수도료, 가스료 등의 납부 현황
국세 및 지방세 납부: 주민세, 지방소득세 특별징수 납부 지역
사업자등록: 사업자등록증상 주소 기재 위치
법인카드 사용 내역: 사용처와 사용 규모
임차료 및 운영 비용: 임차차계약서, 관리비 납부 내역
실제 분쟁 사례: 조세심판원 결정례
조심2020지1759: 본점을 대도시 밖으로 주장했으나 중과세 적용
조심2018지0654: 임대용 부동산과 5년 경과 예외
조심2016지0370: 실질적 본점 기능 분석
실질적 본점 전입의 시간적 기준
매우 중요한 법적 원칙은 사실상의 본점 전입일부터 5년 이내라는 시간 개념입니다. 즉, 법인이 형식적으로 본점을 이전한 시점이 아니라, 실질적으로 본점 기능을 대도시로 옮긴 시점부터 5년이 계산된다는 의미입니다. 이 때문에 법인등기부상 본점 이전등기가 없었다고 하더라도, 실질적으로 대도시 내에서 본점 기능을 수행한 시점부터 5년 이내의 부동산 취득은 모두 중과세 대상이 될 수 있습니다
부천시에서 부동산 취득 시 주의사항 및 실무적 조언
본점 위치가 명확하지 않을 때의 위험성
즉 "본점이 과밀억제권역 밖에 있어서 취득세가 중과세되지 않았던 것 같다"는 것이 향후 부천시나 관할 구청의 지적 대상이 될 가능성은 충분합니다. 특히 다음과 같은 경우 재검토 가능성이 높습니다
부동산 취득 후 부천시 일원에서 실제 사업이 수행되는 경우: 예를 들어, 취득한 건물에서 실제로 회사의 중요한 사업이 이루어지고 있다면, 과세관청은 이곳이 실질적 본점이라고 주장할 수 있습니다.
임직원들의 근무 위치: 취득한 건물에 대표이사나 직원들이 상시적으로 근무하고 있다면, 실질적 본점으로 인정될 가능성이 높습니다.
법인카드나 공과금 납부 지역: 부천시 건물 주소로 전기료, 수도료, 법인카드 결제 등이 이루어지고 있다면, 과세관청의 지적 대상이 됩니다.
형식적 본점 이전의 위험성
매우 중요한 주의사항은 취득세 중과세를 피하기 위해 형식적으로 본점을 과밀억제권역 밖으로 이전하는 행위는 사실상 합법적이지 않다는 것입니다. 부천시에서 건물을 취득하면서 동시에 또는 그 직후에 본점을 다른 지역으로 이전했다면, 과세관청은 이를 형식적 이전으로 의심하고 다양한 증거들을 수집하여 재조사할 가능성이 높습니다. 특히 조심2020지1759 사건에서처럼 법인카드 사용 내역, 임직원의 근무지, 이사회 개최 장소 등을 종합적으로 검토하게 됩니다
결론 및 권고사항
부천시에서 건물을 취득한 법인의 본점이 과밀억제권역 밖에 있다고 하더라도, 향후 과세관청의 재검토 대상이 될 가능성은 충분합니다. 특히 다음을 권고합니다:
사전 검토의 중요성: 건물 취득 전에 과세관청과 협의하거나 세무 전문가의 의견을 구하는 것이 바람직합니다.
증거 자료 관리: 본점이 실제로 과밀억제권역 밖에 있다면, 그 근거를 명확히 할 수 있는 자료(임차료 납부, 직원 근무 현황, 공과금 납부 내역 등)를 체계적으로 관리해야 합니다.
불복 절차의 준비: 부천시나 관할 구청으로부터 중과세 처분을 받을 경우, 조세심판원에 청구할 때는 실질적 본점의 위치에 대한 충분한 증거를 제시해야 합니다.
실무 상담: 세무사나 변호사와 함께 구체적인 사실관계를 바탕으로 전략을 수립하는 것을 강력히 권고합니다.
주요 참고 법령:
- 지방세법 제13조 제2항 제1호
- 지방세법 시행령 제27조 제3항
- 수도권정비계획법 제6조, 동 시행령 제9조
- 대법원 2017. 12. 21. 선고 2017두63795 판결
- 조세심판원 2020. 10. 29. 조심2020지1759 결정
- 조세심판원 2019. 1. 29. 조심2018지0654 결정