양도소득세 필요경비는 금융자료 등 객관적인 증빙에 의해 입증되어야 함

[세 목]	양도	[결정유형]	기각
[문서번호]	심사-양도-2018-0113 (2019.01.16)
[전심번호]
[제 목]
양도소득세 필요경비는 금융자료 등 객관적인 증빙에 의해 입증되어야 함
[요 지]
필요경비의 입증책임은 원칙적으로 청구인에게 있으므로 임차권 프리미엄을 지급하였다는 점에 대하여 금융자료 등 객관적인 증빙에 의해 입증되어야 함
[결정내용]
결정 내용은 붙임과 같습니다.
[관련법령]	소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

 

주 문

이 건 심사청구는 기각한다.

 

이 유

 

1. 처분개요  

 

  가. 청구인은 2008. 6. 17. ○○건설 주식회사(이하 “○○건설”이라 한다)로부터 공공건설임대주택인 경기 성남시 분당구 ○○동 637 ○○원아파트 702동* 402호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 보증금 242,666,000원, 월임대료 590,000원에 임차한 후, 임대의무기간 10년의 2분의 1이 경과하여 분양전환이 가능해지자 2014. 9. 19. ○○건설과 사이에 쟁점아파트의 분양전환금액을 428,000,000원으로 하는 공급계약을 체결한 후, 2014. 10. 20. 쟁점아파트에 관하여 청구인 앞으로 소유권이전등기를 마치고 2015. 10. 30. 신○○에게 매매대금 675,000,000원에 양도한 후 양도소득세 신고를 하지 않았다(양도일 현재 청구인의 배우자가 1주택을 소유하고 있어서 쟁점아파트는 1세대 2주택에 해당함).

 

  나. 처분청은 2018. 5. 21.부터 2018. 6. 9.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 임대차계약을 체결하기 위해 쟁점주택을 소개해준 공인중개사 황○○에게 지급했다고 주장하는 프리미엄 175,000,000원(이하 “쟁점금원”이라 한다)을 필요경비로 공제하지 않고 양도소득세 98,940,313원을 고지하겠다는 세무조사결과통지를 하였다. 청구인이 이에 불복하여 2018. 7. 26. 과세전적부심사청구를 하였으나 2018. 9. 13. 불채택결정이 나자 2018. 9. 19. 청구인에게 양도소득세 99,900,890원을 결정ㆍ고지(이하 “쟁점처분”이라 한다)하였다.

 

  다. 청구인은 이에 불복하여 2018. 10. 15. 이 건 심사청구를 하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

  가. 청구인 주장

  쟁점아파트는 강남을 대신할 수 있는 로또신도시로 불리고 수십대일의 경쟁률을 보인 곳이다. 2008. 6.경 부동산중개업자로부터 당첨된 입주자가 계약을 포기한 비공식적인 매물이 있다고 하여 프리미엄으로 쟁점금원을 지급하고 당첨된 입주자의 자격으로 쟁점아파트의 임차권을 취득하였다.

  2008. 6. 20. 청구인의 KB국민은행 계좌에서 출금한 자기앞수표 6천만 원이 황△△(중개업자 황○○의 언니) 명의 농협계좌에 입금되었다. 황△△ 통장에 청구인이 송금한 것으로 기록된 금액은 총 202,030,000원인데 이는 프리미엄 175,000,000원을 제외한 27,030,000원이 청구인과 황△△ 사이의 다른 금전거래와 혼재되었기 때문이다.

  청구인이 2016. 4. 4. 중개업자인 황○○과 통화한 녹취록 및 청구인ㆍ황○○ㆍ다른 중개인 장□□과 대화한 녹취록에 따르면 청구인이 프리미엄 175,000,000원을 지급한 사실이 나타난다.

  청구인이 황○○에게 지불한 프리미엄은 청구인과 황△△ 계좌에 나타나므로 임차권 프리미엄의 존재와 귀속자 및 금액이 객관적으로 입증된다.

  청구인은 오랜 기간 신장병 환자로 살아오면서 신장이식 수술을 받기위해 고액의 현금을 보유하고 있었으며 그 현금으로 프리미엄을 지급하였다. 또한 청구인은 중개업자에게 금전을 대여할 만큼 경제적으로 여유 있는 상황이 아니어서 중개업자에게 지급한 금원은 프리미엄이 분명하다.

  중개업자 관련인의 통장 및 녹취록 등에 의하면 중개업자에게 쟁점금원이 지급된 사실이 분명히 확인되므로 실질과세원칙 및 국세청 예규에 따라  쟁점금원은 쟁점아파트의 취득가액에 포함되어야 한다.

 

나. 처분청 의견

  청구인은 쟁점아파트를 소개해준 공인중개사 황○○에게 임대차계약 체결하기 위한 프리미엄 명목으로 175백만원을 지급했다고 주장하면서 임차권 프리미엄 지출관련 근거자료로 농협계좌 통장사본과 녹취록 2부를 제출하였다.

   처분청에서는 청구인이 제출한 통장사본이나 녹취록을 실제 임차권 프리미엄의 존재여부나 금액을 입증할 수 있는 객관적인 근거로 인정할 수 없으므로 임차권 프리미엄을 취득가액에 포함할 수 없다고 판단하였다.

   청구인의 주장과 달리 자금흐름이 금융증빙 등에 의하여 객관적으로 확인되지 아니하고 실제 프리미엄의 귀속자를 확인할 수 없었으며 청구인이 제출한 자료를 실제 임차권 프리미엄의 존재여부나 금액을 객관적으로 입증할 수 있는 근거로 인정할 수 없으므로 청구인이 주장하는 프리미엄을 양도소득세 필요경비로 산입하지 아니하고 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

 

가. 쟁 점

부동산중개업자에게 지급하였다고 주장하는 임차권 프리미엄을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

 

 나. 관련법령

  (1) 구 소득세법 제96조 【양도가액】
(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

   ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 따른다.

  (2) 구 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

   ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

    1. 취득가액

     가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

     나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

    2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

    3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

   ⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  (3) 구 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
(2016. 2. 17. 시행령 제26982호로 개정되기 전의 것)

   ① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 취득에 든 실지거래가액 이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

    1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

 

다. 사실관계

(1) 쟁점아파트의 권리변동 내역은 아래와 같다.

등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
소유권보존	2009. 2. 27.		소유자 ○○건설
소유권이전 청구권가등기	2011. 6. 10.	2011. 3. 4.	가등기권자 청구인
소유권이전	2014. 10. 20.	2014. 9. 19.	소유자 청구인
소유권이전	2015. 10. 30.	2015. 9. 18.	신○○

  (2) 청구인이 임차권프리미엄으로 지급하였다고 주장하며 제시한 계좌거래내역 중 청구인 명의 KB국민은행 계좌에서 2008.6.20. 6천만 원이 출금되었음이 확인된다.

  (3)공인중개사 황○○의 언니 황△△ 명의 농협계좌에 청구인의 이름이 표시된 부분은 아래와 같다. 현금으로 입금한 부분의 자금원에 대하여 청구인은 신장이식 수술을 위해 현금으로 보유하고 있었던 것이라고 주장하며 병원 진단서를 제출하였으나, 자금원에 대한 객관적 증빙은 제시하지 못하고 있다.

  (4)○○건설은 2018. 6. 18. 처분청의 질의에 대하여 아래와 같은 내용의 회신을 하였다.

   - 쟁점아파트에 관하여 2006. 5. 17. 이○○과 임대차계약을 체결하였으나 2008. 5. 23. 임대차계약을 해제하였다.

   - 최초에 임대차계약이 체결된 후 해제된 세대는 전화 등 임대차계약 희망의사를 표시할 경우 당사와 수의계약방식으로 계약을 진행하였다.

  (5)청구인과 ○○건설(주)이 2008. 6. 17. 작성한 쟁점아파트 임대차계약서를 보면, 33B형으로 임대보증금 242,666,000원 월임대료 590,000원으로 기재되어 있다.

  (6)2016. 4. 4. 청구인과 황○○의 통화녹음 녹취록에는 ‘황○○이 장□□에게 쟁점아파트를 받아서 청구인에게 주었고, 장□□은 10억 원 넘게 모아서 회사에 주면 물건을 빼준다고 해서 어떤 사람에게 주었는데 그 사람이 그걸 갖고 필리핀으로 날랐고, 그 사람이 세 군데에서 물건을 갖고 왔는데 청구인 물건을 어디서 가져왔는지는 모른다’라고 기재되어 있다.

  (7)2016. 4. 4. 청구인과 황○○, 장□□의 대화 녹취록에는 ‘청구인이 황○○에게 1억 7천만 원을 주었고, 황○○은 그 중 5백만 원 정도 가지고, 나머지 돈을 장□□에게 주고, 장□□도 5백만 원 정도 가지고, 나머지 돈을 다른 작업자에게 주었다. 그 작업자가 이 돈을 먹었다. 그 작업자는 모르는 사람이고 연락이 안 된다. 회사보유분을 뒤로 빼가지고.....장□□은 ○○건설하고 최초의 계약을 맺게 해 주었다.’고 기재되어 있지만, 황○○이 장□□에게, 장□□이 누군가에게 얼마를 지급하였는지는 금융증빙에 의해 확인되지 않는다.

 

라. 판단

이상의 사실관계와 관련법령을 종합하여 살펴보면, 청구인이 부동산중개업자에게 임차권 프리미엄으로 지급하였다고 주장하는 필요경비의 입증책임은 원칙적으로 청구인에게 있는 점에 비추어 자금흐름이 금융자료 등 객관적인 증빙 등에 의해 입증되지 않는 점, 돈의 귀속자를 확인할 수 없는 점, 청구인이 ○○건설(주)와 직접 임대차계약을 체결하여 쟁점아파트에 대한 임차인이 따로 존재하지 않는 점, 녹취록의 대화시점은 거래일로부터 8년이 지난 후인 점 등으로 미루어 볼 때 처분청이 부동산중개업자에게 임차권 프리미엄 명목으로 지급하였다고 주장하는 175백만 원을 필요경비로 인정하지 않고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이  없는 것으로 판단된다.

 

4. 결 론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

* 부동산을 양수하는 경우에는 금융자료를 만들기 위해 계좌이체하는것이 좋을듯하다. 근데 175백만원의 금액이 통상 이체하는 금액보다는 크기때문에 계좌이체가 가능한지 은행에 문의해봐야겠다.