주거용 옥탑이 포함된 쟁점부동산이 3개층을 초과하여 다세대주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

[세 목]	양도	[결정유형]	기각
[문서번호]	조심-2019-서-2534 (2019.09.09)
[전심번호]
[제 목]
주거용 옥탑이 포함된 쟁점부동산이 3개층을 초과하여 다세대주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
[요 지]
쟁점부동산의 옥탑을 2013.10.29.부터 2018.9.16.까지 임차인이 사용한 사실, 옥탑에 현재 CCC가 거주하고 있는 있으므로 주택으로 사용되는 층수가 3개층을 초과하면 다가구주택으로 볼 수 없어 처분청이 쟁점부동산을 다세대주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 부인하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[결정내용]
“결정내용은 붙임과 같습니다.”
[관련법령]	소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

주 문

심판청구를 기각한다.

 

 

이 유

 

1. 처분개요

가. 청구인은 1989.7.8. OOO 토지 180.4㎡ 및 건물 465.9㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 보유하다가 2018.5.30. OOO에게 부담부증여(채무 OOO)로 양도한 후, 공부상 지하1층․지상 4층인 쟁점부동산에 대하여 공부상 주택의 면적(2층～4층)이 주택외의 면적(지하1층～1층)보다 넓다는 이유로 쟁점부동산 전체를 1세대1주택 비과세대상으로 보아 양도소득세 신고를 하였다.

 

나. 처분청은 2019.4.22.～2019.5.25. 기간 동안 청구인 등에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점부동산 중 공부상 주택인 2～4층 외에 옥탑을 불법 증축하여 주택으로 사용한 사실을 확인하여 쟁점부동산 전체가 1세대1주택에 해당하지 아니하고, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분 하나만 1세대1주택 비과세대상으로 보아 1세대1주택 비과세를 부인하고 2019.7.8. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.

 

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.10. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구인 주장

(1) 1세대1주택 비과세 판정시 다가구주택의 주택수 판정은 「소득세법 시행령」제155조 제15항에서 정하고 있는바, 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 따른 다가구주택이면서 하나의 매매단위로 양도하는 경우를 요건으로 규정하고 있다. 즉, 「소득세법」은 주택을 하나의 매매단위로 양도하였는지 여부만 정하고 있고, 건축물의 구조적 요건은 「건축법」에 따르고 있는 것이다.

 

(2) 쟁점부동산은 「건축법」에 따라 건축물대장상 2층～4층은 다가구주택으로 표시되어 있고, 건물 등기부등본 역시 다가구주택으로 표시되어 있으나, 처분청은 「건축법」상 하자가 없는 쟁점부동산을 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하가 아니라는 이유만으로 다가구주택에 해당하지 아니한다고 보아 이 건 과세처분을 한 것이다.

 

(3) 처분청은 무허가 건축물인 옥탑을 주택으로 보아 다가구주택으로 인정하지 아니하였으나, 실상 옥탑은 사람이 살 수 없는 창고에 불과하고 비어 있는 경우가 대부분이었고, 임차인의 전입신고는 우편물 수령 등을 위한 임시방편이었을 뿐이었다. 따라서 쟁점부동산을 다가구주택으로 인정하고 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것이 조세형평성에도 부합한다 할 것이다.

 

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산을 현장방문하여 확인한바, 쟁점부동산의 옥탑은 방 1개, 화장실, 주방의 구조로 약 10평 크기였고, 청구인의 OOO이 거주하는 것으로 확인되었으며, 옥탑의 임차인이었던 OOO는 주민등록상 OOO호로 2013.10.29. 전입신고하여 2015.10.29. OOO로 전출한 것으로 기재되어 있고, 유선통화결과 OOO는 2013.10.29.부터 2015.10.29.까지 옥탑에서 보증금 OOO, 월세 약 OOO(정확히는 기억나지 않음)으로 임차하여 거주하였으며, 옥탑의 구조는 방1개 화장실 1개, 주방이 있었으며 총 면적은 약 10평이라고 진술하였고,

 

(2) OOO가 전출한 이후 전입한 임차인 OOO은 주민등록상 OOO으로 2015.11.25. 전입신고 되어 있고, 증여일(2018.5.30.) 이후인 2018.9.17. OOO로 전출하였음이 확인되었다.

 

(3) 위 조사내용과 같이 쟁점부동산의 옥탑은 실제 주택으로 사용한 사실이 확인되어 사실상 주택으로 판단하고 국토교통부의 「건축법」관련 질의회신에 따라 옥탑의 면적이 건축면적의 8분의 1을 초과하고 실제 주택으로 사용하여 청구인이 양도한 쟁점부동산은 ｢건축법 시행령｣ 별표1 제1호 단독주택에 해당하는 다가구주택의 요건에 해당하지 않아 ｢건축법 시행령｣ 별표1 제2호 공동주택의 기준에 해당하는 것으로 판단하였으며, OOO 및 OOO 등에 따라 쟁점부동산 전체가 1세대1주택에 해당하지 아니하고, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분 하나만 1세대1주택 비과세대상으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

주거용 옥탑이 포함된 쟁점부동산을 다세대주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 

(2) 소득세법 시행령

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

 

제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

 

(3) 건축법 시행령

제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 [별표 1]과 같다

 

[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

 

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

 

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」제10조 제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

 

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

 

(가) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서(2019년 5월)의 주요 조사내용이 다음과 같다.

1) 청구인은 1주택자인 사실이 확인되고, 신고한 건물면적은 건축물대장에 의한 면적과 각 층별 신고 이용현황이 등록된 건축물 용도와 상이하여 다음과 같이 확인된다.

2) [5층 옥탑 : 주택 1호(30.0㎡)] 옥탑은 오래전부터 주택으로 증축하여 임대로 사용하고 있는 것이 확인된다.

가) 쟁점부동산 옥탑의 임차인이었던 OOO는 주민등록상 OOO로 2013.10.29. 전입신고되어 있고, OOO와 휴대전화OOO로 통화한 결과 OOO는 2013.10.29.부터 2015.10.29.까지 옥탑에서 보증금 OOO에 월세 OOO(정확히는 기억나지 않음)으로 임차하여 거주하였으며, 옥탑의 구조는 방 1개 화장실 1개, 주방이 있었고 총면적은 약 10평이라고 진술하였다.

나) OOO 전출 이후 전입한 임차인 OOO은 주민등록상 2015.11.25. OOO으로 전입신고되어 있고, 쟁점부동산 증여일(2018.5.30.) 이후인 2018.9.17. OOO로 전출하였음이 확인된다(OOO은 연락이 되지 않음).

다) OOO의 증여세 신고시 부담부채무로 제출된 상가주택 월세계약서에 옥탑 면적은 30㎡이고, 보증금은 OOO, 월세는 OOO으로 작성일은 2018.12.1.로 기재되어 있다.

라) OOO에 현장방문하여 확인한바, OOO이 거주하는 것으로 확인되었고, 옥탑은 방 1개, 화장실, 주방이 있었으며 약 10평정도 되는 크기로 확인된다.

3) 쟁점부동산은 주택 면적이 297.3㎡, 근린생활시설 면적이 198.6㎡로 주택면적이 근린생활시설 면적보다 큰 것으로 확인된다. 다만, 지상 2층부터 5층까지 4개층이 주택으로 사용되고 있어 쟁점부동산이 「건축법」제2조 제2항 및 같은 법 시행령 제3조의5 규정에 의한 다가구주택에 해당하지 아니하는바, 개별호수로 매매할 수 없어 하나의 매매단위로 일괄양도하였다 하더라도 「소득세법 시행령」제155조 제15항에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 없다.

(나) 토지․건물 등기부등본 및 건축물대장에 의하면, 대지 180.4㎡, 건물의 연면적은 465.9㎡, 층수는 지하 1층/지상 4층, 주용도는 근린생활시설(지하1층, 1층) 및 주택(2～4층), 사용승인일은 1989.6.15., 쟁점부동산은 청구인에게 소유권보존등기(토지 1988.8.22., 건물 1989.7.8.) 되었다가 2018.5.30. OOO으로 증여를 원인으로 소유권이전등기된 것으로 기재되어 있다.

(다) 주민등록표에 의하면, 쟁점부동산 소재지OOO에 OOO가 2013.10.29.부터 2015.10.28.까지, OOO이 2015.11.25.부터 2018.9.16.까지 각 거주한 것으로 나타나고, 상가주택 월세계약서(2018.12.1.)를 보면 쟁점부동산 중 OOO(면적 30㎡)를 OOO(임대인)이 OOO(임차인)에게 2018.12.1.부터 2020.12.31.까지 보증금 OOO, 월세 OOO에 임대한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 옥탑은 사람이 살 수 없는 창고에 불과하고 비어 있는 경우가 대부분이어서 사실상 주택으로 볼 수 없다고 주장하나,

처분청의 조사결과, 쟁점부동산의 5층 옥탑을 OOO가 2013.10.29.부터 2015.10.28.까지, OOO이 2015.11.25.부터 2018.9.16.까지 각 임차하여 사용한 사실, 현장확인을 통해 옥탑 구조가 방 1개, 화장실, 주방으로 구성되어 있고, OOO이 거주하고 있는 사실 등이 확인된 점, 「소득세법」제89조 제1항 제3호 가목, 같은 법 시행령 제154조․제155조 및 「건축법 시행령」 별표1이 규정하는 1세대1주택 비과세 대상인 다가구주택은 ① 3개 층 이하의 주택 층수, ② 660㎡ 이하의 바닥면적, ③ 19세대 이하 거주 등의 요건을 모두 충족하여야 하므로 주택으로 사용되는 층수가 3개층을 초과하면 다가구주택으로 볼 수 없고, 「건축법 시행령」제119조 제1항 제9호에서 옥탑으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것 등은 건축물의 층수에 산입하지 아니하도록 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 옥탑 면적은 쟁점부동산 건축면적(89.1㎡)의 8분의 1을 초과하므로 해당 옥탑은 층수 산입대상에 해당하는 점 등에 비추어 처분청이 주거용 옥탑이 포함된 쟁점부동산을 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 부인하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 

 

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

다가구주택의 요건을 모두충족하도록 옥탑층의 건축물을 철거하여 매매하였다면 양도소득세를 아낄 수 있었을텐데하는 아쉬움이 남는 사례이다..