세법저장소

주 문

심판청구를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 ○○○ 대지 305.9㎡위에 주택(지하 1층, 지상 2층) 연면적 655.23㎡(이하 대지와 주택을 합하여 “쟁점주택”이라 한다)을 1995.8.1. 신축하여 보유하다가 2006.12.29. ○○○에게 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인이 양도할 당시 쟁점주택이 건축물대장의 기재와 같이 다세대주택으로, 그 양도 당시 청구인 세대가 2주택 이상을 소유하였다 하여 쟁점주택 가운데 청구인이 거주한 3층 1호(302호)에 대하여는 1세대 1주택으로 비과세하고, 나머지 주택에 대하여는 2009.8.12. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 11,918,240원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.10. 이의신청을 거쳐 2009.11.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

이 건 주택은 1995.8.1. 준공되어 단독주택으로 등기되었고, IMF 외환위기를 맞은 이후 집주인의 재산권 보호를 위해 다가구주택을 다세대주택으로 변경하기 위한 시민운동이 생겨 1999.10.20.자로 다세대주택으로 전환하고 청구인이 2006.12.29. 당해 주택(쟁점주택)을 양도하였을 뿐이다. 따라서, 이 건 주택을 양수한 사람이 이를 다시 다가구주택으로 변경등기하고, 쟁점주택이 한 사람에게 일괄하여 매매가 이루어지는 등, 실질적으로는 다가구주택이었으므로 청구인은 1세대 1주택에 해당하는 바, 1세대 1주택 비과세 규정에 따라 이 건 당초 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점주택의 건축물 형태 등에 관하여 건축물대장 등을 보면 다가구주택에서 다세대주택으로 변경되었고, 전기와 도시가스 공급 등도 세대별로 이루어지는 등, 쟁점주택은 다세대주택임이 분명하다 할 것인 바, 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택을 다가구주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세가 적용되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령 등

(1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(각호 생략)

제155조 【1세대 1주택의 특례】 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.

(3) 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

(4) 건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의4관련)

1. 단독주택(가정보육시설·공동생활가정 및 재가노인복지시설을 포함한다)

다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다.

(2) 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터이하일 것

(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택(가정보육시설·공동생활가정 및 재가노인복지시설을 포함한다). 다만, 다음 각 목의 경우 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외한다.

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.12.29. 쟁점주택을 ○○○에게 양도하였고 이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 당해 주택이 건축물대장의 기재와 같이 다세대 주택으로서, 청구인 세대가 2주택 이상을 소유하였다 하여 쟁점주택 가운데 청구인이 거주한 3층 1호(302호)에 대하여는 1세대 1주택으로 비과세하고, 나머지 주택에 대하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였다.

(2) 쟁점주택의 건축물대장 등에 의하면 1999.10.20. 단독주택에서 다세대주택으로 전환되어 신규작성되고 이러한 상태에서 청구인이 쟁점주택을 양도(2006.12.29.)하였으며, 이후 2008.7.18. 공동주택(다세대주택-13세대)에서 단독주택(다가구주택-13가구)으로 건축물대장이 합병된 것으로 되어 있다.

쟁점주택의 각 호인 제101호, 제102호 등의 집합건물 (폐쇄)등기부등본에 의하면 그 각각의 호가 2006.12.29. 청구인으로부터 ○○○에게 소유권이전된 것으로 기재되어 있다.

(3) 처분청은 쟁점주택의 도시가스와 전기공급이 세대별로 이루어졌다고 확인하면서, 관련 ○○○의 문서 등을 제시하였고, 또한 쟁점주택의 103호, 201호, 202호, 303호 등 각 호에 대하여 임대인이 청구인으로 기재된 월세(전세)계약서를 제시하였다.

(4) 청구인에 대한 이의신청 결정서(○○○)에 의하면, 심리기간 중 쟁점주택에 출장하여 확인한 결과 쟁점주택은 전기계량기, 우편함, 출입문 등이 세대별로 각각 독립적으로 되어 있는 등, 쟁점주택의 경우 각 세대별로 구분하여 독립적으로 거주할 수 있도록 구획되어 있어 각 층별, 각 호별로 별도의 거래가 이루어질 수 있는 구조로 되어 있는 것으로 기재되어 있다.

(5) 청구인은 쟁점주택을 다가구주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세가 적용되어야 한다고 하면서, ‘임차권, 가압류, 전세권 설정 등이 구분등기에 큰 불이익을 가져오므로 이러한 것들이 설정되기 전에 구분등기를 빨리 하셔야 됩니다’ 등이 기재된 안산시민의 모임 안내문, 건축물 현황도, 쟁점주택 양도에 대한 청구인과 ○○○간의 부동산 매매계약서(2006.11.18.) 등을 제출하였다.

(6) 살피건대, 「소득세법」상 양도소득세 비과세 요건을 충족하는지 여부에 대한 판정은 양도하는 주택의 양도일 현재의 상황을 기준으로 하여야 하는 것으로, 건축물대장을 보면 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점주택은 세대별로 구분등기가 가능하고 분할양도가 가능한 「건축법」상 공동주택인 다세대주택으로 등재된 사실이 나타나고, 쟁점주택의 각 호인 제101호, 제102호 등의 등기부등본에서도 그 각각의 호가 청구인의 소유로 구분등기된 후 ○○○에게 소유권이전된 것으로 나타나는 점 등을 고려할 때, 쟁점주택을 다가구주택으로 보아 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세가 적용되어야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

기획재정부재산 -735(2019.10.30)

[ 회 신 ]

【질의】주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
(제1안) 거주요건을 적용함
(제2안) 거주요건을 적용하지 않음
【회신】제2안이 타당함.

<사례1> A주택분양권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도
- 2015.05. 서울시 성동구 소재 A주택분양권 취득
- 2015.11. 서울시 성동구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급
<사례2> A승계조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도
- 2015.07.06. 부산시 연제구 소재 A조합원입주권 승계 취득
- 2016.09.23. 부산시 해운대구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급
<사례3> A원조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도
- 2005.03.11. 협의분할에 의한 상속으로 광주광역시 소재 A주택 취득
- 2015.10.05. A주택 관리처분계획인가로 A조합원입주권 취득
- 2017.04.17. 서울시 서초구 소재 B분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급
- 2017.07.31. 서울시 마포구 소재 C분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

【질의】

(사실관계)

o 1994.03.03. 甲은 ‘서울 양천 목동’ 소재 A아파트 취득

o 2014.11.10.甲과 배우자 乙은 ‘경기 평택 비전동’ 소재 B아파트를 공동명의로 취득함.

o 2016.03.03. 甲은 A아파트를「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 평택시청 및 세무서에 임대사업자 등록함.

o 2017.03.31.「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 임대의무기간 위반에 따른 임대사업등록 말소 처리 및 사업자등록 폐업 신고

(질의내용)

o A아파트를 임대의무기간 위반으로 임대사업등록 말소처리 후 B아파트를 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 및 A아파트를 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정 적용 여부

【회신】

1.「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 제2호 가목의 장기임대주택 요건을 모두 갖춘 주택과 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 모두 갖춘 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도할 경우 같은 영 제154조 제1항에 따른 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있는 것임.

2. 또한 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(“종전의 주택”)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보는 것임.

【관련 법령】

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1.- 2. 생략

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

② 삭제 <2017.2.3>

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

<20> 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

○ 소득세법시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조제4항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면

나. 수도권중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모에 해당하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다.

라. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택[미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것

2) 5년 이상 임대하는 것일 것

3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것

5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 "미분양매입임대주택"이라 한다)이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에 있는 경우에 한정한다)}

3. 「조세특례제한법」 제97조ㆍ제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 "감면대상장기임대주택"이라 한다)

4. 종업원(사용자의 「국세기본법 시행령」 제1조의2제1항에 따른 특수관계인을 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 "의무무상기간"이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 "장기사원용주택"이라 한다)

5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의3의 규정의 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택

6. 제155조제6항제1호의 규정에 해당하는 문화재주택

7. 제155조제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)

8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

8의2. 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 "의무사용기간"이라 한다) 가정어린이집으로 사용하고, 가정어린이집으로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택(이하 이 조에서 "장기가정어린이집"이라 한다)

9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택

10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)

② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다.

1. 다가구주택 : 제155조제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용하되, 제1항제9호 및 제167조의4제3항제3호에 따른 소형주택의 경우에는 거주자가 선택하지 아니하는 경우에도 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.

③ 제1항제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2005.2.19>

④ 1세대가 제1항제2호 내지 제4호 또는 제8호의2의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기가정어린이집(이하 이 조에서 "장기임대주택등"이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 "의무임대기간등"이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택ㆍ사원용주택 또는 가정어린이집(이하 이 조에서 "임대주택등"이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택등으로 보아 제1항제10호의 규정을 적용한다. <개정 2005.12.31, 2011.12.8>

⑤ 제4항을 적용받은 1세대가 장기임대주택등의 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항제2호 각 목 및 같은 항 제3호에 따른 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 의무임대기간 등 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다. <개정 2012.2.2, 2013.2.15>

1. 납부할 양도소득세 계산식 일반주택 양도 당시 해당 임대주택 등을 제1항제2호부터 제4호까지 및 제8호의2에 따른 장기임대주택등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조에 따른 세율에 따라 납부하였을 세액 - 일반주택 양도 당시 제4항을 적용받아 법 제104조에 따른 세율에 따라 납부한 세액

2. 의무임대기간 등 산정특례

가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 의무임대기간 등의 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택 등을 계속 임대ㆍ사용하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다.

나. 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니한다.

⑥ 제1항 내지 제5항의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 그 결정방법에 대하여는 제154조제9항의 규정을 준용한다.

⑦ 제1항제2호ㆍ제3호ㆍ제8호의2 및 제4항의 규정을 적용받고자 하는 자는 당해 임대주택등 또는 일반주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 기획재정부령이 정하는 신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2005.2.19, 2005.12.31, 2008.2.29, 2011.12.8, 2015.12.28>

1. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제4항의 규정에 의한 임대사업자등록증 또는 「영유아보육법」 제13조의 규정에 따른 어린이집 인가의 인가증

2. 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증사본

4. 삭제 <2006.6.12>

5. 그 밖의 기획재정부령이 정하는 서류

⑧ 제7항에 따른 신청서를 제출받은 경우에 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택등에 대한 등기부 등본 또는 토지ㆍ건축물대장 등본을 확인하여야 한다.

⑨ 제1항에도 불구하고 1주택 이상을 보유하는 자가 1주택 이상을 보유하는 자와 혼인함으로써 혼인한 날 현재 제1항에 따른 1세대3주택 이상에 해당하는 주택을 보유하게 된 경우로서 그 혼인한 날부터 5년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 양도자의 배우자가 보유한 주택 수(제1항에 따른 주택 수를 말한다)를 차감하여 해당 1세대가 보유한 주택 수를 계산한다. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택을 취득한 경우 해당 주택의 취득일 이후 양도하는 주택에 대해서는 이를 적용하지 아니한다. <신설 2012.2.2>

【관련 사례】

○ 서면부동산-5665, 2016.12.30.

장기임대주택을 소유한 상태에서 2년 이상 거주한 거주주택 양도시 비과세를 적용하고, 장기임대주택의 의무임대기간을 충족하기 전에 거주주택을 양도할 때에도 비과세를 적용할 수 있는 것이나, 비과세를 받은 후 의무임대기간을 충족하지 못하게 될 때에는 비과세 받은 양도세를 신고ㆍ납부하는 것임

○ 상속증여-445, 2013.08.01.

귀 질의의 경우「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 장기임대주택과 같은 영 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 갖춘 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도할 경우 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있는 것임.(기존해석사례 부동산거래관리과-46, 2012.01.19.)

○ 서면부동산-204, 2015.03.13.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(“종전의 주택”)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항을 적용하는 것임.

1. 사실관계

○2015.06.10. 세종시 소재 A주택 매입 등기접수(2015.3월 잔금청산)

○2016.01.17.세종시 소재 B주택 협의분할 상속 취득

○ 2017.05.18. 세종시 소재 C주택 취득등기 접수(2017.3. 잔금청산)

○ 2017.07.02. 세종시 소재 D주택 분양권을 협의분할 상속취득

○ 2019.09.11. A주택 양도(잔금청산 예정)

* D주택은 2019.10.~11. 입주예정으로 A주택 양도당시 준공전(분양권) 상태임

2. 질의내용

○일반주택(A)과 상속주택(B)을 순차로 취득한 다음 다른 일반주택(C)을 추가 취득 후 3년 내 일반주택(A) 양도시 1세대1주택 비과세 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(각 호 생략)

⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

② 상속받은 주택[법 제89조제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 및 제156조의2제7항제1호에서 같다).

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)