세법저장소

주 문

심판청구를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 ○○○ 대지 305.9㎡위에 주택(지하 1층, 지상 2층) 연면적 655.23㎡(이하 대지와 주택을 합하여 “쟁점주택”이라 한다)을 1995.8.1. 신축하여 보유하다가 2006.12.29. ○○○에게 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인이 양도할 당시 쟁점주택이 건축물대장의 기재와 같이 다세대주택으로, 그 양도 당시 청구인 세대가 2주택 이상을 소유하였다 하여 쟁점주택 가운데 청구인이 거주한 3층 1호(302호)에 대하여는 1세대 1주택으로 비과세하고, 나머지 주택에 대하여는 2009.8.12. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 11,918,240원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.10. 이의신청을 거쳐 2009.11.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

이 건 주택은 1995.8.1. 준공되어 단독주택으로 등기되었고, IMF 외환위기를 맞은 이후 집주인의 재산권 보호를 위해 다가구주택을 다세대주택으로 변경하기 위한 시민운동이 생겨 1999.10.20.자로 다세대주택으로 전환하고 청구인이 2006.12.29. 당해 주택(쟁점주택)을 양도하였을 뿐이다. 따라서, 이 건 주택을 양수한 사람이 이를 다시 다가구주택으로 변경등기하고, 쟁점주택이 한 사람에게 일괄하여 매매가 이루어지는 등, 실질적으로는 다가구주택이었으므로 청구인은 1세대 1주택에 해당하는 바, 1세대 1주택 비과세 규정에 따라 이 건 당초 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점주택의 건축물 형태 등에 관하여 건축물대장 등을 보면 다가구주택에서 다세대주택으로 변경되었고, 전기와 도시가스 공급 등도 세대별로 이루어지는 등, 쟁점주택은 다세대주택임이 분명하다 할 것인 바, 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택을 다가구주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세가 적용되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령 등

(1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(각호 생략)

제155조 【1세대 1주택의 특례】 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.

(3) 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

(4) 건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의4관련)

1. 단독주택(가정보육시설·공동생활가정 및 재가노인복지시설을 포함한다)

다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다.

(2) 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터이하일 것

(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택(가정보육시설·공동생활가정 및 재가노인복지시설을 포함한다). 다만, 다음 각 목의 경우 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외한다.

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.12.29. 쟁점주택을 ○○○에게 양도하였고 이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 당해 주택이 건축물대장의 기재와 같이 다세대 주택으로서, 청구인 세대가 2주택 이상을 소유하였다 하여 쟁점주택 가운데 청구인이 거주한 3층 1호(302호)에 대하여는 1세대 1주택으로 비과세하고, 나머지 주택에 대하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였다.

(2) 쟁점주택의 건축물대장 등에 의하면 1999.10.20. 단독주택에서 다세대주택으로 전환되어 신규작성되고 이러한 상태에서 청구인이 쟁점주택을 양도(2006.12.29.)하였으며, 이후 2008.7.18. 공동주택(다세대주택-13세대)에서 단독주택(다가구주택-13가구)으로 건축물대장이 합병된 것으로 되어 있다.

쟁점주택의 각 호인 제101호, 제102호 등의 집합건물 (폐쇄)등기부등본에 의하면 그 각각의 호가 2006.12.29. 청구인으로부터 ○○○에게 소유권이전된 것으로 기재되어 있다.

(3) 처분청은 쟁점주택의 도시가스와 전기공급이 세대별로 이루어졌다고 확인하면서, 관련 ○○○의 문서 등을 제시하였고, 또한 쟁점주택의 103호, 201호, 202호, 303호 등 각 호에 대하여 임대인이 청구인으로 기재된 월세(전세)계약서를 제시하였다.

(4) 청구인에 대한 이의신청 결정서(○○○)에 의하면, 심리기간 중 쟁점주택에 출장하여 확인한 결과 쟁점주택은 전기계량기, 우편함, 출입문 등이 세대별로 각각 독립적으로 되어 있는 등, 쟁점주택의 경우 각 세대별로 구분하여 독립적으로 거주할 수 있도록 구획되어 있어 각 층별, 각 호별로 별도의 거래가 이루어질 수 있는 구조로 되어 있는 것으로 기재되어 있다.

(5) 청구인은 쟁점주택을 다가구주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세가 적용되어야 한다고 하면서, ‘임차권, 가압류, 전세권 설정 등이 구분등기에 큰 불이익을 가져오므로 이러한 것들이 설정되기 전에 구분등기를 빨리 하셔야 됩니다’ 등이 기재된 안산시민의 모임 안내문, 건축물 현황도, 쟁점주택 양도에 대한 청구인과 ○○○간의 부동산 매매계약서(2006.11.18.) 등을 제출하였다.

(6) 살피건대, 「소득세법」상 양도소득세 비과세 요건을 충족하는지 여부에 대한 판정은 양도하는 주택의 양도일 현재의 상황을 기준으로 하여야 하는 것으로, 건축물대장을 보면 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점주택은 세대별로 구분등기가 가능하고 분할양도가 가능한 「건축법」상 공동주택인 다세대주택으로 등재된 사실이 나타나고, 쟁점주택의 각 호인 제101호, 제102호 등의 등기부등본에서도 그 각각의 호가 청구인의 소유로 구분등기된 후 ○○○에게 소유권이전된 것으로 나타나는 점 등을 고려할 때, 쟁점주택을 다가구주택으로 보아 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세가 적용되어야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

소득세법 제166조(양도차익의 산정 등) ①법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.  <개정 2001. 12. 31., 2003. 6. 30., 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2005. 12. 31., 2007. 2. 28., 2008. 2. 22., 2010. 2. 18., 2013. 2. 15., 2018. 2. 9.>

1. 청산금을 납부한 경우

2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액

가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항제2호 및 제3호에 따른 필요경비]

나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조제1항제2호 및 제3호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]

②법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.  <신설 2007. 2. 28., 2018. 2. 9.>

1. 청산금을 납부한 경우

2. 청산금을 지급받는 경우

　제1항제2호에 따른 가액

③제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.  <개정 2001. 12. 31., 2003. 12. 30., 2005. 5. 31., 2007. 2. 28.>

④제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.  <개정 2007. 2. 28., 2018. 2. 9.>

1. 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2제3항제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 "양도일 또는 취득일전후"는 "관리처분계획등 인가일 전후"로 본다.

⑤법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.  <신설 2007. 2. 28., 2013. 2. 15., 2018. 2. 9.>

1. 제1항제1호의 관리처분계획 등 인가전 양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간

2. 제2항제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간

가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획등 인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

⑥법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」 제62조제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여「부가가치세법 시행령」 제64조제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.  <개정 2005. 2. 19., 2007. 2. 28., 2013. 6. 28., 2016. 2. 17., 2016. 3. 31.>

⑦법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다.  <신설 2002. 12. 30., 2003. 6. 30., 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2005. 5. 31., 2005. 8. 5., 2005. 12. 31., 2007. 2. 28., 2018. 2. 9.>

1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획등 인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) － 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 － 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

2. 관리처분계획등 인가일부터 신축건물의 준공일(제162조제1항제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 － 관리처분계획등 인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가

3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 － 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조제1항제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) － 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비

[본조신설 2000. 12. 29.]

주 문

이 건 심사청구는 기각한다.

이 유

1. 사실관계 및 처분내용

가. 청구인은 2006.12.8. 서울 ○○구 ○○동 1-3, 3-6 소재 2층 단독주택(건물 312.56㎡, 대지 533㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 3,098백만원에 취득하여 거주하다가 2017.4.10. 5,500백만원에 양도하고, 취득당시 인테리어공사비 321백만원(이하 “쟁점공사비”라 한다)을 자본적지출액으로 필요경비 공제하여 1세대 1주택인 고가주택에 대한 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2017.10.10.부터 2017.10.29.까지 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점공사비 중 수익적지출에 해당하는 173백만원과 금융증빙은 있으나 실제 공사여부가 불분명한 조경공사비 13백만원, 합계 186백만원을 필요경비에 제외하고, 2018.2.1. 청구인에게 2017년 과세연도 양도소득세 13,677,720원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 과세전적부심사청구를 거쳐 2018.5.4. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가. 노후주택 인테리어공사는 주택의 이용편의, 개량, 현실적 가치의 증가를 위한 수선비이므로 전액 필요경비로 인정해야 한다.

○ 청구인이 33년이 지난 노후주택을 취득하여 공사비 321백만원을 들여서 대대적인 수리를 한 것은 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등에 해당하는 자본적 지출로 보아야 한다.

나. 쟁점공사비 321백만원에 포함된 조경공사비 13백만원은 최종권에 입금된 것으로 확인되므로 필요경비로 인정해야 한다.

3. 처분청 의견

가. 쟁점공사비 중 자본적지출에 해당하는 132백만원을 제외한 173백만원은 수익적지출에 해당되므로 필요경비에서 제외하여야 한다.

○ 청구인이 제출한 공사 세부내역 중 가설공사 및 외부마감공사, 시스템창호공사 등 132백만원은 자본적지출로 필요경비 공제대상이나,

- 현관·거실·침실·주방·욕실 등 공사비는 쟁점주택의 용도변경·개량 등을 위하여 지출한 비용이라기보다는 주택 본래의 기능유지를 목적으로 거주편의를 위하여 지출한 수익적지출로 보아야 한다.

나. 조경공사비 13백만원은 공사대금 입금은 확인되나 실제 공사여부를 확인할 수 있는 증빙서류가 없으므로 필요경비에서 제외하여야 한다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

노후주택 수선비 전액을 자본적지출에 해당하는 필요경비로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

3) 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의의제】

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

③ 사업자가 각 과세기간에 지출한 수선비가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 당해수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 제2항에 따른 자본적 지출에 포함되지 아니하는 것으로 한다.

1. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 300만원미만인 경우

3. 3년 미만의 주기적인 수선을 위하여 지출하는 비용의 경우

다. 사실관계

1) 청구인이 제출한 부동산매매계약서 및 등기부등본에 의하면 2006.12.8. 서울 ○○구 ○○동 1-3, 3-6 소재 2층 단독주택(건물 312.56㎡, 토지 533㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 3,098백만원에 취득하여 거주하다가 2017.4.10. 5,500백만원에 양도하였음이 확인된다.

2) 청구인은 2017.6.30. 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 아래와 같이 양도소득세를 신고·납부하였다. (분납: 2017.8.28)

- 취득가액(3,098백만원): 매입가액 3,000백만원+취·등록세 81백만원+법무사비용 5백만원+중개수수료 12백만원

- 필요경비(375백만원): 자본적비출액(321백만원)+양도비용(54백만원)

3) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서에 의하면 양도소득세 필요경비 중 자본적지출액의 신고 적정여부 확인을 위해 조사를 실시한 것으로 확인되고, 주요 조사적출 내용은 다음과 같다.

가) 쟁점주택의 양도소득세 조사와 관련하여 취득가액 3,098백만원과 양도가액 5,500백만원에 대해서는 부동산매매계약서 및 금융증빙에 의해 적정한 것으로 확인되고 청구인과 조사청 사이에 다툼이 없다.

나) 처분청의 조사종결보고서의 주요내용은 다음과 같다.

4) 청구인은 쟁점공사비와 관련된 증빙자료로 인테리어공사 및 조경공사 견적서와 공사대금 타행송금 확인증을 제출하였다.

가) 청구인이 제출한 견적서에 의하면 공사내역은 다음과 같이 구분된다.

(원)

나) 인테리어공사 견적서 총괄표는 다음과 같다.

다) 청구인은 제출한 세부공사내역이 포함된 견적서에 의하면 각 공사별 공사비 산출근거가 확인되며, 그 중 인테리어공사 270백만원의 세부내역은 다음과 같다.

라) 청구인이 쟁점공사비 지급 증빙자료로 제출한 타행송금 확인증에 의하면, ○○투자증권 계좌 에서 각각 지급되었음이 확인되며 송금내역은 다음과 같다.

(원)

5) 법령 및 예규·판례로 본 주택 등 건물의 자본적지출과 수익적지출 구분

6) 처분청의 조사종결보고서 상 쟁점공사비 중 필요경비 부인내역

7) 청구인이 2017.12.1. 제기한 과세전적부심사청구 결정내용은 다음과 같다.

8) 청구인의 세부주장 등

가) 33년 노후주택 인테리어공사는 주택의 이용편의, 개량, 현실적 가치의 증가를 위한 수선비이므로 전액 필요경비로 인정해야 한다.

- 소득세법시행령 제67조 제2항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등의 것으로 청구인이 노후주택 취득 후 대대적인 수리를 한 것은 신축 후 33년이 지난 주택에서 거주하기 위하여 지출한 불가피한 비용라고 할 수 있다.

- 따라서 청구인은 취득한 노후주택의 이용편의, 개량, 현실적 가치의 증가를 위한 인테리어공사(리모델링)를 하였음이 명백하므로 쟁점주택 수선을 위하여 지출한 공사비 321백만원 전액을 필요경비로 인정하여야 한다.

나) 쟁점공사비 321백만원에 포함된 조경공사비 13백만원은 최종권에 입금된 것으로 확인되므로 필요경비로 인정해야 한다.

- 청구인은 노후주택 수리(리모델링공사)를 주택 내·외부 인테리어공사와 조경공사를 별도로 견적을 받아 공사를 하였으며, 조경공사는 김○○(○○조경 대표)과 최○○(상호 확인불가)에 맡겼고 조경공사 공사대금은 은행계좌로 송금한 것이 확인되므로 필요경비로 인정하여야 한다.

9) 처분청의 세부주장 등

가) 쟁점공사비 중 자본적지출에 해당하는 132백만원을 제외한 173백만원은 수익적지출에 해당되므로 필요경비에서 제외하여야 한다.

- 청구인이 제출한 공사 세부내역 중 가설공사 및 외부마감공사, 시스템창호공사 등 132백만원은 소득세법시행령 제163조 제3항 제3호에서 규정하는 “양도 자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용”에 해당하는 자본적지출액으로 보아 필요경비로 인정하였으나,

- 노후주택의 내부수리와 관련하여 발생한 일괄비용은 자산의 가치를 증대시키는 반영구적인 자본적 지출과 일시적인 수선효과만을 가져오는 수익적 지출로 나눌 수 있는바,

청구인이 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하는 쟁점공사비 중 현관·거실·침실·주방·욕실 등 공사비는 쟁점주택의 용도변경·개량 등을 위하여 지출한 비용이라기보다는 주택 본래의 기능유지를 목적으로 거주편의를 위하여 지출한 수익적지출로 보아야 한다.

- 또한 실내 인테리어공사에 해당하는 천정몰딩·바닥공사·벽체공사·도배· 싱크대 및 주방가구 교체·화장실 타일 및 변기교체공시 비용 등은 쟁점주택의 정상적인 수선 및 본래의 기능유지를 위한 경미한 개량 또는 순수 인테리어공사 비용에 해당하며, 위생기구·조명·가구 교체비용 등은 인테리어공사 비용이 아닌 비품 설치 및 교체비로 수익적지출에 해당한다 할 것이다.

나) 조경공사비 13백만원은 공사대금 입금은 확인되나 실제 공사여부를 확인할 수 있는 증빙서류가 없으므로 필요경비에서 제외하여야 한다.

- 필요경비로 인정하는 자본적지출액은 실제 소요된 경비로 그 지출에 관한 세금계산서 등 적격증빙 서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에 필요경비로 인정될 수 있는바, 쟁점공사비 중 조경공사비 13백만원은 최○○에게 입금한 사실은 확인되나 견적서 및 공사내용을 확인할 수 있는 적격증빙 서류가 없으므로 필요경비로 인정할 수 없다.

라. 판단

이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 33년 노후주택 인테리어공사는 주택의 이용편의, 개량, 현실적 가치의 증가를 위한 수선비이므로 전액 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나,

노후주택의 내부수리와 관련하여 발생한 일괄비용은 자산의 가치를 증대시키는 반영구적인 자본적 지출과 일시적인 수선효과만을 가져오는 수익적 지출로 나눌 수 있는바,

쟁점공사비 중 현관·거실·침실·주방·욕실 등 공사비는 쟁점주택의 용도변경·개량 등을 위하여 지출한 비용이라기보다는 주택 본래의 기능유지를 목적으로 거주편의를 위하여 지출한 수익적 지출에 해당한다고 볼 수 있는 점

또한 실내 인테리어공사에 해당하는 천정몰딩·바닥공사·벽체공사·도배·싱크대 및 주방가구 교체·화장실 타일 및 변기교체공사 비용 등은 쟁점주택의 정상적인 수선 및 본래의 기능유지를 위한 경미한 개량 또는 순수 인테리어공사 비용에 해당하며, 위생기구·조명·가구 교체비용 등은 인테리어공사 비용이 아닌 비품 설치 및 교체비로 수익적 지출에 해당한다고 볼 수 있는 점

조경공사비 13백만원은 공사대금 입금은 확인되나 실제 공사여부를 확인할 수 있는 적격증빙 서류가 없으므로 공제 가능한 필요경비로 볼 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때,

청구인이 노후주택 수선비는 주택의 이용편의, 개량, 현실적 가치의 증가를 위한 인테리어공사 비용이므로 전액을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청에서 청구인에게 쟁점공사비 중 수익적지출에 해당하는 비용과 금융증빙은 있으나 실제 공사여부가 불분명한 조경공사비를 필요경비에 제외하고, 양도소득세 결정·고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결 론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 「국세기본법」제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

기획재정부재산 -735(2019.10.30)

[ 회 신 ]

【질의】주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
(제1안) 거주요건을 적용함
(제2안) 거주요건을 적용하지 않음
【회신】제2안이 타당함.

<사례1> A주택분양권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도
- 2015.05. 서울시 성동구 소재 A주택분양권 취득
- 2015.11. 서울시 성동구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급
<사례2> A승계조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도
- 2015.07.06. 부산시 연제구 소재 A조합원입주권 승계 취득
- 2016.09.23. 부산시 해운대구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급
<사례3> A원조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도
- 2005.03.11. 협의분할에 의한 상속으로 광주광역시 소재 A주택 취득
- 2015.10.05. A주택 관리처분계획인가로 A조합원입주권 취득
- 2017.04.17. 서울시 서초구 소재 B분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급
- 2017.07.31. 서울시 마포구 소재 C분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

기획재정부재산 -35(2020.01.14)

[제목] 신탁방식의 재건축사업에 있어 양도소득세 과세방법
[요약]

「도시 및 주거환경정비법」에 따라 신탁업자가 재개발·재건축사업의 사업시행자로 지정되어 토지등소유자와 신탁계약을 체결하고 정비사업을 시행하는 경우 양도소득세 과세방법

· 질의

「도시 및 주거환경정비법」에 따라 신탁업자가 재개발·재건축사업의 사업시행자로 지정되어 토지등소유자와 신탁계약을 체결하고 정비사업을 시행하는 경우 양도소득세 과세방법

【쟁점1】토지등소유자가 신탁업자에게 부동산 신탁 시 양도소득세 과세여부

(제1안) 양도소득세 과세됨

(제2안) 양도소득세 과세되지 않음

【쟁점2】토지등소유자가 신탁업자로부터 지급받는 청산금의 양도소득세 과세여부

(제1안) 양도소득세 과세됨

(제2안) 양도소득세 과세되지 않음

【쟁점3】청산금이 양도소득세 과세대상(쟁점2:제1안)인 경우 청산금의 양도시기

(제1안) 소유권이전 고시일의 다음날

(제2안) 대금청산일

【쟁점4】토지등소유자가 입주권 또는 신축주택을 양도하는 경우 정비사업에서 발생한 사업소득세를 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부

(제1안) 필요경비로 인정됨

(제2안) 필요경비로 인정되지 않음

【쟁점5】토지등소유자가 정비사업으로 취득한 입주권이 소득법§89②에 따른 조합원입주권에 해당하는지 여부

(제1안) 조합원입주권에 해당함

(제2안) 조합원입주권에 해당하지 않음

【쟁점6】토지등소유자가 입주권 또는 신축주택을 양도하는 경우 조합원입주권 양도차익 계산규정(소득령§166) 적용 여부

(제1안) 「소득세법 시행령」 제166조를 적용함

(제2안) 「소득세법 시행령」 제166조를 적용하지 않음


· 회신

귀 질의 중 쟁점1·4의 경우 각각 제2안이 타당하고, 쟁점2·3·5·6의 경우 각각 제1안이 타당합니다. 끝.

주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 1989.7.8. OOO 토지 180.4㎡ 및 건물 465.9㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 보유하다가 2018.5.30. OOO에게 부담부증여(채무 OOO)로 양도한 후, 공부상 지하1층․지상 4층인 쟁점부동산에 대하여 공부상 주택의 면적(2층～4층)이 주택외의 면적(지하1층～1층)보다 넓다는 이유로 쟁점부동산 전체를 1세대1주택 비과세대상으로 보아 양도소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 2019.4.22.～2019.5.25. 기간 동안 청구인 등에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점부동산 중 공부상 주택인 2～4층 외에 옥탑을 불법 증축하여 주택으로 사용한 사실을 확인하여 쟁점부동산 전체가 1세대1주택에 해당하지 아니하고, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분 하나만 1세대1주택 비과세대상으로 보아 1세대1주택 비과세를 부인하고 2019.7.8. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 1세대1주택 비과세 판정시 다가구주택의 주택수 판정은 「소득세법 시행령」제155조 제15항에서 정하고 있는바, 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 따른 다가구주택이면서 하나의 매매단위로 양도하는 경우를 요건으로 규정하고 있다. 즉, 「소득세법」은 주택을 하나의 매매단위로 양도하였는지 여부만 정하고 있고, 건축물의 구조적 요건은 「건축법」에 따르고 있는 것이다.

(2) 쟁점부동산은 「건축법」에 따라 건축물대장상 2층～4층은 다가구주택으로 표시되어 있고, 건물 등기부등본 역시 다가구주택으로 표시되어 있으나, 처분청은 「건축법」상 하자가 없는 쟁점부동산을 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하가 아니라는 이유만으로 다가구주택에 해당하지 아니한다고 보아 이 건 과세처분을 한 것이다.

(3) 처분청은 무허가 건축물인 옥탑을 주택으로 보아 다가구주택으로 인정하지 아니하였으나, 실상 옥탑은 사람이 살 수 없는 창고에 불과하고 비어 있는 경우가 대부분이었고, 임차인의 전입신고는 우편물 수령 등을 위한 임시방편이었을 뿐이었다. 따라서 쟁점부동산을 다가구주택으로 인정하고 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것이 조세형평성에도 부합한다 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산을 현장방문하여 확인한바, 쟁점부동산의 옥탑은 방 1개, 화장실, 주방의 구조로 약 10평 크기였고, 청구인의 OOO이 거주하는 것으로 확인되었으며, 옥탑의 임차인이었던 OOO는 주민등록상 OOO호로 2013.10.29. 전입신고하여 2015.10.29. OOO로 전출한 것으로 기재되어 있고, 유선통화결과 OOO는 2013.10.29.부터 2015.10.29.까지 옥탑에서 보증금 OOO, 월세 약 OOO(정확히는 기억나지 않음)으로 임차하여 거주하였으며, 옥탑의 구조는 방1개 화장실 1개, 주방이 있었으며 총 면적은 약 10평이라고 진술하였고,

(2) OOO가 전출한 이후 전입한 임차인 OOO은 주민등록상 OOO으로 2015.11.25. 전입신고 되어 있고, 증여일(2018.5.30.) 이후인 2018.9.17. OOO로 전출하였음이 확인되었다.

(3) 위 조사내용과 같이 쟁점부동산의 옥탑은 실제 주택으로 사용한 사실이 확인되어 사실상 주택으로 판단하고 국토교통부의 「건축법」관련 질의회신에 따라 옥탑의 면적이 건축면적의 8분의 1을 초과하고 실제 주택으로 사용하여 청구인이 양도한 쟁점부동산은 ｢건축법 시행령｣ 별표1 제1호 단독주택에 해당하는 다가구주택의 요건에 해당하지 않아 ｢건축법 시행령｣ 별표1 제2호 공동주택의 기준에 해당하는 것으로 판단하였으며, OOO 및 OOO 등에 따라 쟁점부동산 전체가 1세대1주택에 해당하지 아니하고, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분 하나만 1세대1주택 비과세대상으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

주거용 옥탑이 포함된 쟁점부동산을 다세대주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(3) 건축법 시행령

제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 [별표 1]과 같다

[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」제10조 제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서(2019년 5월)의 주요 조사내용이 다음과 같다.

1) 청구인은 1주택자인 사실이 확인되고, 신고한 건물면적은 건축물대장에 의한 면적과 각 층별 신고 이용현황이 등록된 건축물 용도와 상이하여 다음과 같이 확인된다.

2) [5층 옥탑 : 주택 1호(30.0㎡)] 옥탑은 오래전부터 주택으로 증축하여 임대로 사용하고 있는 것이 확인된다.

가) 쟁점부동산 옥탑의 임차인이었던 OOO는 주민등록상 OOO로 2013.10.29. 전입신고되어 있고, OOO와 휴대전화OOO로 통화한 결과 OOO는 2013.10.29.부터 2015.10.29.까지 옥탑에서 보증금 OOO에 월세 OOO(정확히는 기억나지 않음)으로 임차하여 거주하였으며, 옥탑의 구조는 방 1개 화장실 1개, 주방이 있었고 총면적은 약 10평이라고 진술하였다.

나) OOO 전출 이후 전입한 임차인 OOO은 주민등록상 2015.11.25. OOO으로 전입신고되어 있고, 쟁점부동산 증여일(2018.5.30.) 이후인 2018.9.17. OOO로 전출하였음이 확인된다(OOO은 연락이 되지 않음).

다) OOO의 증여세 신고시 부담부채무로 제출된 상가주택 월세계약서에 옥탑 면적은 30㎡이고, 보증금은 OOO, 월세는 OOO으로 작성일은 2018.12.1.로 기재되어 있다.

라) OOO에 현장방문하여 확인한바, OOO이 거주하는 것으로 확인되었고, 옥탑은 방 1개, 화장실, 주방이 있었으며 약 10평정도 되는 크기로 확인된다.

3) 쟁점부동산은 주택 면적이 297.3㎡, 근린생활시설 면적이 198.6㎡로 주택면적이 근린생활시설 면적보다 큰 것으로 확인된다. 다만, 지상 2층부터 5층까지 4개층이 주택으로 사용되고 있어 쟁점부동산이 「건축법」제2조 제2항 및 같은 법 시행령 제3조의5 규정에 의한 다가구주택에 해당하지 아니하는바, 개별호수로 매매할 수 없어 하나의 매매단위로 일괄양도하였다 하더라도 「소득세법 시행령」제155조 제15항에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 없다.

(나) 토지․건물 등기부등본 및 건축물대장에 의하면, 대지 180.4㎡, 건물의 연면적은 465.9㎡, 층수는 지하 1층/지상 4층, 주용도는 근린생활시설(지하1층, 1층) 및 주택(2～4층), 사용승인일은 1989.6.15., 쟁점부동산은 청구인에게 소유권보존등기(토지 1988.8.22., 건물 1989.7.8.) 되었다가 2018.5.30. OOO으로 증여를 원인으로 소유권이전등기된 것으로 기재되어 있다.

(다) 주민등록표에 의하면, 쟁점부동산 소재지OOO에 OOO가 2013.10.29.부터 2015.10.28.까지, OOO이 2015.11.25.부터 2018.9.16.까지 각 거주한 것으로 나타나고, 상가주택 월세계약서(2018.12.1.)를 보면 쟁점부동산 중 OOO(면적 30㎡)를 OOO(임대인)이 OOO(임차인)에게 2018.12.1.부터 2020.12.31.까지 보증금 OOO, 월세 OOO에 임대한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 옥탑은 사람이 살 수 없는 창고에 불과하고 비어 있는 경우가 대부분이어서 사실상 주택으로 볼 수 없다고 주장하나,

처분청의 조사결과, 쟁점부동산의 5층 옥탑을 OOO가 2013.10.29.부터 2015.10.28.까지, OOO이 2015.11.25.부터 2018.9.16.까지 각 임차하여 사용한 사실, 현장확인을 통해 옥탑 구조가 방 1개, 화장실, 주방으로 구성되어 있고, OOO이 거주하고 있는 사실 등이 확인된 점, 「소득세법」제89조 제1항 제3호 가목, 같은 법 시행령 제154조․제155조 및 「건축법 시행령」 별표1이 규정하는 1세대1주택 비과세 대상인 다가구주택은 ① 3개 층 이하의 주택 층수, ② 660㎡ 이하의 바닥면적, ③ 19세대 이하 거주 등의 요건을 모두 충족하여야 하므로 주택으로 사용되는 층수가 3개층을 초과하면 다가구주택으로 볼 수 없고, 「건축법 시행령」제119조 제1항 제9호에서 옥탑으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것 등은 건축물의 층수에 산입하지 아니하도록 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 옥탑 면적은 쟁점부동산 건축면적(89.1㎡)의 8분의 1을 초과하므로 해당 옥탑은 층수 산입대상에 해당하는 점 등에 비추어 처분청이 주거용 옥탑이 포함된 쟁점부동산을 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 부인하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1. 사실관계

○2001.5.4. 서울 소재 A주택 취득(취득당시 1세대1주택에 해당)

* 현재 재건축사업이 진행 중으로 구청에서 2018.7.2. 관리처분계획인가함

○2016.7.4. A주택의 재건축으로 인한 이주대책으로 경기도 용인시 수지구 소재 B주택에 대한 분양권(이하 “B분양권”) 취득

○ 2019.7.18. 입주시기가 맞지 않아 B분양권 양도함(계약일: 2019.5.2.)

* 용인시 수지구는 2018.12.31.조정대상지역 지정됨

2. 질의내용

○조합원입주권을 보유한 상태에서 분양권 양도 시「소득세법」제104조 제1항 제4호 단서에 따라 중과세율 적용제외 할 수 있는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

4. 제94조제1항제2호에 따른 자산 중 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다) 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다). 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

양도소득 과세표준의 100분의 50

○ 소득세법 시행령 제167조의6【양도소득세가 중과되지 아니하는 주택의 입주자로 선정된 지위의 범위】

법 제104조제1항제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우를 말한다.

1. 양도 당시에 양도자가 속한 1세대가 다른 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있지 아니할 것

2. 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있을 것(양도자가 미성년자인 경우는 제외하며, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우를 포함한다)

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액

가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항제2호 및 제3호에 따른 필요경비]

나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조제1항제2호 및 제3호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]